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会社員が「マンション経営」を始める前に把握すべき6つのこと

5/7(火) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

今回は、リノベーション投資に強みをもつ株式会社リズムの山崎博久氏が、不動産投資の専門家の立場から、会社員がマンション経営を行う前に知っておいてほしいことを紹介していきます。※本連載では、資産運用や不動産投資の専門家が、投資初心者に向けて不動産投資の基本を分かりやすく解説しています。

マンション経営において「成功」と「失敗」とは?

本業とは別に副収入を得たいと考える会社員にとって、自分の時間と手間を犠牲にしない「マンション経営」は、リスクが少ないの投資方法として人気が集まっています。一方で、顧客の預金額改ざん問題など不動産業界の相次ぐトラブルに「不動産投資はやっぱり怖い」という印象を持たれている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、起こりうるリスクやその回避策など、会社員がマンション経営を始める前に把握しておいてほしいことを、順を追って紹介していきます。

マンション経営の成功と失敗

まず大前提として、不動産投資に関して「これが成功」「これが失敗」という決められた定義はないというのが、筆者の見解です。というのは、不動産投資は、行う人の目的やゴール設定によって、まったく異なる性質を持つからです。

しかし、万人に当てはまるような、成功・失敗の例をあえて挙げるのであれば、「破産してしまった」ということがあれば「失敗」になるでしょうし、「億万長者になった」のであれば「成功」として誰しもが認めるだろうというように、非常に両極端のことはいえるかもしれません。

筆者が主に提案している「東京23区の中古区分マンション投資」は、長期保有をすることでリスクを減らすと共に、金銭的な負担を最小限に抑えながら安定的に収益を得ることに適した運用であるといえます。その観点から「マンション経営」の成功・失敗について考えていきます。

(1)マンション経営の成功とは

成功の鍵は何といっても、それぞれの価値観に合わせて「目的をどう設定するか」というところに尽きます。マンション経営を短期ではなく長期で見据えることができている人こそが、「失敗しにくい=成功する人」といっていいでしょう。たとえば、月々の家賃8万円の物件を3戸、ローンを活用して運用を開始された方の場合、毎月8万円×3戸=24万円分の他人資本を「上手に活用できている」という点に置いて、「成功」といえるでしょう。

(2)マンション経営の失敗とは

マンション経営において、「儲けてやろう」という意識が強く、短期での売買や キャッシュフロー で大きな利益を出すことを前提にする方は、少し注意が必要です。また、充分な知識がないまま「サブリース」「空室保証」などの甘い言葉に惹かれて安易に「安心」を買ってしまうケースや、見た目上は高い利回りで魅力的に見えても、実は空室リスクが高く、結果的にキャッシュフローが悪くなってしまうケースなども、「やらなきゃよかった」と思ってしまう、つまり「失敗」の代表例になるかと思います。

マンション経営のリスクとデメリット

様々な不動産投資があるなかで、マンション投資が特に優れている点は、時間的にも精神的にも、そして金銭的にも「本業を邪魔しないこと」です。その上で、会社員がマンション経営をするリスクとメリットについて見ていきましょう。

(1)リスク

会社員の方がマンション経営を行う際のリスクの大きさは、「物件選び」の段階で決まっているといっても過言ではありません。実際によくある3つの事例でご説明していきたいと思います。

(1)購入時の家賃設定が相場よりも高く、期待していた家賃収入が得られないリスク

どんなに場所がよくても、その周辺の家賃の相場よりも高く家賃が設定されていた場合、初めはよいかもしれませんが、次第に家賃を下げざるを得ない状況になることがあります。これは、建築費や土地代、販管費から価格が決定される、いわゆる「新築プレミアム」としてよく起こる現象ですが、中古を購入される場合でも決して油断してはいけません。

不動産会社のなかには、周辺の物件数戸だけを見て、安易に家賃を決定しているところも少なくありません。購入を検討中の物件の家賃が相場と乖離していないかしっかりと見極めるためには、充分な裏付けを持った家賃設定がなされているかどうかを確認することが必要になります。

(2)購入直後に想定外の設備修繕費が発生し、まとまった出費が必要になるリスク

給湯器やエアコン、ビルトインの洗濯機など、定期的にメンテナンス・交換が必要な備え付けの設備についての費用も、必ず想定しておくことが大切です。購入直後に万が一壊れてしまった場合には、修理で済めばまだ負担は少ないですが、交換となると、ある程度まとまった出費が発生することになります。したがって、購入前にしっかりと交換時期や費用なども確認しておくと安心です。

(3)利回りだけで選んでしまって、結果的に時間や金銭的な負担が発生するリスク

一般的に、主要駅から遠い物件や、地方の物件は見た目の利回りがよく見えるものがあります。「収益がいいと思って買ったら、空室がなかなか埋まらない」といった場合、当然その間、家賃収入がありませんし、現地に自ら出向いて状況を確認したり、不動産会社に賃貸付けを頼み込むなど、時間と手間をかけて結局自分が「労働」してしまうことにもなり兼ねません。さらには、空室による不安が精神的な負担となり、本業に影響してしまっては本末転倒です。

以上のように、会社員がマンション経営を行うにあたり、気をつけるべきリスクがあることは事実ですが、「物件選び」及び「管理会社選び」をしっかりと行うことで、「リスクは回避できる」ことを覚えておきましょう。

(2)メリット

自分の時間とお金を使わずに、他人資本の活用できるということは非常に大きなメリットです。マンション経営は、言葉の通り「経営」なので、不動産が「社員」として働いてくれて「お金を稼ぎ出してくれる」というイメージをしていただければわかりやすいかもしれません。

副業禁止だけど、「副収入が欲しい」「老後資金が心配」といった会社員にとって、会社勤めだからこその与信力を生かせるマンション経営は、少ない自己資金でレバレッジを効かせて効率的に、大きな安定資産を手に入れられるという点において、リスク以上に充分なメリットがあります。もちろん、想定されるリスクを事前にしっかりと潰しておくことが最も重要だということは忘れないでください。

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最終更新:5/7(火) 12:00
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