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所有アパートで入居者が「孤独死」…オーナーはどう対処する?

5/19(日) 10:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

凄惨な殺人事件などは、一定期間の告知義務はあるが…

オーナーとしては、できるだけ早く次の入居者を見つけたいと思っていることでしょう。それでは、次の入居者を募集する際に、居室内で孤独死があったことを伝えなくてはならないのでしょうか。

この点、建物賃貸借においては、貸主には「建物を借りるかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項」については、借主に告知をしなくてはならない義務、いわゆる告知義務があるとされています。

例えば居室内で凄惨な殺人事件があったような場合には、機能的には何ら問題のない建物であったとしても、心理的に嫌悪されるものであり、建物を借りるかどうかの判断に影響を与えるものとして、一定期間の告知義務があるとされています。なお、このように建物について心理的に住み心地を欠く状態を「心理的瑕疵」といいます。

それでは、老衰や病気による孤独死の場合はどうでしょうか。

人は必ず死亡するものであり、また居住用の建物は賃借人の生活の拠点である以上、居室内で老衰や病気により死亡することは当然に想定されるものです。

したがって、どのような場合であっても居室内で孤独死があったことを、新しい賃借人に告知をしなくてはならないというわけではないと考えられます。

例えば、賃借人が死亡してから数日で遺体が発見され、特に問題もなく明け渡しが済んだような場合には告知義務は否定される傾向が高いでしょう。

しかし発見が遅れ、遺体が腐乱していたような場合、その建物に住むことに抵抗を覚える人は多いと考えられます。そのような場合には、オーナーには孤独死についての告知義務があるといえるでしょう。

では、どの程度の期間までオーナーには告知義務があるとされるのでしょうか。あまりに長期間告知義務があるとされると、オーナーの賃貸経営は大きな打撃を受けます。

この点、心理的瑕疵は時間の経過と共に治癒されるものと考えられています。したがって、オーナーが未来永劫、孤独死があったことを告知しなくてはならないわけではありません。

ただし「何を」「いつまで」という明確な定めはありませんので、ケースバイケースで判断することになります。

このように、孤独死はオーナーにとって、賃貸経営の大きなリスク要因となります。現在は孤独死に対応した保険商品も多くありますので、利用を検討するのも良いでしょう。

竹村 鮎子,不動産投資塾

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最終更新:5/19(日) 10:00
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