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古くからの問屋街「馬喰横山」が不動産投資で注目を集める理由

6/8(土) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、中央区・「馬喰横山」駅。

リノベーションで色づく伝統の問屋街

馬喰横山は東京の中央、中央区に位置しており、北側を千代田区と面しています。

「馬喰横山」駅は、中央区の日本橋馬喰町と日本橋横山町の地名を合わせて駅名が付けられました。江戸時代から続く問屋街として有名で、周辺は基本的にはオフィス街です。平日は近隣に勤めている方で賑わっていますが、夜や休日には静かな環境です。交通利便性も高く、住む町としても人気があり、近年でも開発が進んでいるエリアでもあります。

商業的にはオフィス街らしくコンビニや飲食店が中心ですが、小規模ながらもスーパーやドラッグストアもあるため日常生活には困りません。また、古い建物や倉庫をアトリエやギャラリー、カフェとしてリノベーションしたビルもあり、アートな街としても注目を集めています。

複数路線を自在に使いこなせる交通利便性

「馬喰横山」駅を通るのは都営新宿線の1路線のみですが、徒歩圏内に総武本線「馬喰町」駅、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅、都営浅草線「東日本橋」駅と、交通網は充実しています。

都営新宿線を使えば「新宿」、総武本線で「東京」「品川」駅へ直結と、ターミナル駅へのアクセスが非常によい立地にあります。その他、日比谷線や浅草線などの複数路線を使いこなすことにより、自由自在な都心へのアクセスを手に入れることができます。駅が地下で繋がっているため、雨の日でも快適に移動できるのも嬉しいポイントです。

また、馬喰横山一帯は細い路地が多いため一方通行の道が目立ち、幹線道路に出るまでが少し面倒です。電車での移動を重視する方には大変便利な立地ですが、自動車での移動にはやや不向きかもしれません。

家賃相場はやや高めで下落率も低い

「馬喰横山」駅周辺の賃貸市場

「馬喰横山」駅の賃貸市場を分析していきます(図表2)。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、馬喰横山は3,863円/m2。オフィス街に直結した都心エリアというだけあって、賃料相場はやや高めなエリアです。

また、「築年別平米賃料の分布図」(図表3)からもわかるように、このエリアは居住用マンション自体があまり多くはありません。築年の古いマンションでも賃料があまり下がっていないことが伺えます。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、馬喰横山駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の50,833と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の429円ずつ値上がり、築年数1年ごとに「b.築年」の721円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の2,154円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から馬喰横山駅の賃貸市場の傾向を分析すると、馬喰横山は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は平均的、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は23区平均よりもやや低く、安定した賃貸市場といえます。また、徒歩による影響はプラスに出ていますが、周辺に複数ある駅の相場に引っ張られていると考えられます。

■馬喰横山の居住者特性

馬喰横山の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較(図表4)です。東京都ならびに中央区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、中央区で約55%です。中央区は東京都の中でも単身世帯の多いエリアです。馬喰横山の単身者割合を見てみると62%と中央区の中では高い水準です。人口総数で見ても2010年から2015年で約8,000人弱増加しており、そのうち約6,000人が単身者の増加です。

また、対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると男女ともに30~44歳までの割合が高く、この年代だけで35%を占めています。ビジネス街至近という利便性が働き盛りの単身者からの支持が高い理由と考えられます。

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最終更新:6/28(金) 11:36
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