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オシャレさは必要?音楽家が求める「本物のマンション」の姿

6/9(日) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

音楽を愛する人たちのために作られた、24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」は、相場より3割高い賃料でありながら、高い稼働率を保ち続けています。本連載では、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』より一部を抜粋し、賃貸経営を成功に導く満室経営術について解説します。本記事では、音楽家が求める「本物のマンション」の姿について見ていきます。

築年数が経過しても家賃が落ちにくいという「強み」

◆「本物の価値」は時間が経っても衰えない

賃貸マンションには一度完成させた以上、30~40年にわたって、しっかりと稼いでもらう必要があります。しかし、書籍『新版 24時間楽器演奏可能マンション「ミュージション」が起こす満室賃貸革命』で述べたように、普通のマンションでは、これが難しくなっていきます。

ところが、ミュージション川越は築12年目を迎えても高い入居率を保っています。そんな状況を知る人が、「付加価値の高い防音マンションですね」とミュージションを評価してくれることがありますが、私はあまりうれしくありません。なぜなら、ミュージションは「付加価値」ではなく、本物の「価値」を持つマンションだからです。付加価値と価値には次のような違いがあります。

「付加価値」=あとからでもつけ足せるもの

「価値」=あとになってつけ足そうとしても無理なもの

あとからつけ足せるものは、他の人も簡単に真似できるため、すぐに陳腐化してしまいます。インターネット常時接続無料、温水洗浄便座、浴室テレビ……、これらは価値ではなく、付加価値です。その証拠に、両方とも差別化できたのは最初だけで、今ではその分を家賃に上乗せできるほどの魅力は失われています。これに対し、ミュージションが持つ遮音性能や、グランドピアノを置いて生活することを前提として設計された建築構造は、あとからつけ足せるものではありません。

ここに、収益マンションとしての強みがあります。その強みとは、同じような物件が一気に供給されにくく、築年数が経過しても家賃が落ちにくいということです。

下記図表は、リクルートの賃貸情報誌『SUUMO』に登録された物件の築年数ごとの平均賃料と、ミュージションの賃料の推移を示したものです。一般的な賃貸マンションの賃料は新築時が最も高く、古くなるほど下がることがお分かりいただけるでしょう。

一方、ミュージション川越の賃料は新築時と変わりません。9年目のミュージション志木も同様。これは、現在の賃貸マンション市場では極めてまれなことです。

●建物にも賞味期限がある

投資家の多くが、利回りを考えるとき、新築の年に得られる家賃を基準にします。しかし、1年目に利回り10%だったマンションが、その後も長期にわたり同じ利回りを確保できる可能性は、万に一つといったレベルでしょう。

私は、新築信仰の強い日本の建物には〝賞味期限〟があると考えています。建物の賞味期限というと、投資家は耐用年数を基準にしますが、実際は法律や建物の強度によって決まるものではありません。建物の賞味期限を決めるのは、マーケットです。ギリギリまで賃料を下げても入居者がいなくなったとき、それが「建物の賞味期限が切れた」瞬間なのです。

この賞味期限という概念を覆す方策の一つとして、ミュージションがあります。はやりすたりのある付加価値ではなく「ここにしかない価値」を与え続けることができれば、いつの時代にも住みたい人は現れるのです。

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最終更新:6/9(日) 13:00
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