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隠れた高級住宅地「奥沢」…今後の不動産投資は要注意のワケ

6/15(土) 11:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、世田谷区・「奥沢」駅。

落ち着いた雰囲気に包まれた「世田谷の奥座敷」

奥沢は東京23区の南西部、世田谷区に位置しています。おしゃれな街と知られる自由が丘と、高級住宅地として有名な田園調布の間にあり、「世田谷の奥座敷」とも呼ばれる落ち着いた住宅街です。ちょうど自由が丘のおしゃれさと、田園調布の上品さが重なりあったような雰囲気が、街全体から感じられます。

駅南口に降り立つと「せたがや百景」にも選ばれた噴水があり、駅前は落ち着いた印象です。住宅地なので駅前に大きな商業施設はありませんが、駅ビルのスーパーのほか、駅近くに24時間営業のスーパーTOPがあり、生活の利便性は高いエリアです。駅前から伸びる「奥沢銀座」という昔ながらの商店街には青果店や飲食店などが並び、人情味あふれる雰囲気もまた、このエリアの魅力のひとつです。

「自由が丘」駅も徒歩圏内。東急電鉄の3路線が使える交通の利便性が魅力

「奥沢」駅を通るのは東急目黒駅の1路線のみですが、徒歩圏内に東急東横線「自由が丘」駅、東急大井町線「緑が丘」駅があるため、交通網は充実しています。

「奥沢」駅から「目黒」駅までは約15分程度でアクセスができます。直通運転で都営三田線、東京メトロ南北線へと繋がっているため、都心まで電車一本で行くことができます。下りは東急東横線への接続駅「武蔵小杉」「日吉」駅があるため、横浜方面へのアクセスも良好です。

また、徒歩10分で「自由が丘」駅まで行けるため、「渋谷」までは15分。「渋谷」からは複数路線が利用可能なため、都心のあらゆるエリアへのアクセスが可能になります。

賃貸相場の幅が広い「奥沢」…リノベ効果は期待大

■「奥沢」駅周辺の賃貸市場

奥沢駅の賃貸市場を分析していきます(図表2)。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、奥沢は3,398円/m2。落ち着いた住環境が人気のエリアですが、都心からはやや離れており、平均的な賃料です。

「築年別平米賃料の分布図」(図表3)を見ると、約50年前から安定的にマンションの供給がされていたことがわかります。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、奥沢駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の54,996と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の1,178円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の964円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の2,249円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から奥沢駅の賃貸市場の傾向を分析すると、奥沢は徒歩分数による影響「a.徒歩/d.切片」、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」のすべて23区平均よりもやや高いことがわかります。開発が盛んなエリアや高級住宅地に見られる傾向で、賃貸市場の相場の幅が広く、リノベーションの効果が期待できる市場といえます。

■奥沢の居住者特性

奥沢の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較(図表4)です。東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、世田谷区で約50%です。奥沢の単身者割合を見てみると50%と世田谷区全体と同じ割合です。2010年からの推移を見ても、数・割合ともに大きな増加は見られません。

対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると男女ともに30~50歳までの割合が高く、この年代だけで30%を占めています。世田谷区はファミリー層に人気があることから、住環境のよさが伺えます。

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最終更新:6/28(金) 11:45
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