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アメリカ不動産の購入…確定申告は「日米両国」で必要なのか?

6/26(水) 10:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

アメリカ不動産投資の魅力というと、「キャッシュフロー」を最大化できる点があげられるでしょう。そのためには、国内不動産投資と同様に、物件の価値を見極める「目利き」が必要となります。そこで重要となるのが、物件を正しく目利きする「アメリカ人の目」を持つことです。本記事では、書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』より一部を抜粋し、アメリカ不動産の購入時に必要な「確定申告」について見ていきます。

所得税の確定申告は「アメリカと日本」の両方で

日本に居住する日本人が、アメリカの不動産投資を行う場合には、アメリカと日本の両方で確定申告をしなければなりません。アメリカでは家賃収入が発生しますので、その所得税をアメリカで申告し納税することが必要になります。アメリカでは所得税は州税と連邦税の2本立てになっており、それぞれへの納税が必要です。州税は州によって異なりますが、テキサス州の場合、現時点では個人、法人ともに州税は、「0」です(トヨタ北米本社を始め、大企業の本社が集まっているのはこれも大きな理由でしょう)。そのため、納付は連邦税だけになります。

納税のためには、アメリカでの確定申告までに、納税者番号を取得します。アメリカでの確定申告は「Tax Return」といいますが、通常4月15日が締め切りになります。日本の確定申告から、一カ月後くらいです。

アメリカでの収入が購入不動産の家賃収入だけなら、申告自体は難しいものではなく、課税される額も少額(場合によってはゼロ)ですが、当然ながら、英語での書類作成、申告作業が必要になります。その点を不安に思われる方は、税理士などの専門家に依頼するのがベターでしょう。日米両国の申告をまとめて引き受けてくれる税理士事務所もありますので、そういう事務所に依頼すれば手間が省けます。

日本より高い場合が多く、計算が複雑な「固定資産税」

日本と同様、アメリカでも不動産を所有している人は、固定資産税の納付義務があります。固定資産税は、所得税の確定申告とは別に、物件の所有者が自分で、物件のある郡に納付するのが原則です。

日本では、固定資産税はだいたいどこでも標準税率の1.4%、都市計画税を入れても1.7%で、地域差は少なく、3年に1回の見直しでも、税額の変動があまりありません。そのため、毎年、だいたいこんなものだろうと予測がつきます。

ところが、アメリカではエリアによって税率が大きく違います。しかも、その税率が、大きく変動する場合があります。

テキサス州の場合で言えば、まず郡の調査官が、その郡にあるすべての物件を調査して、物件の評価額を決めます。物件の評価額には、物件そのものの状況(面積、築年数、場所など)と、エリアの状況(学校のランク、医療機関など)の両方が考慮され、この部分は複雑です。

次に、州全体として必要な予算から、州全体の標準的な税率が算出されますが、そこにエリアごとに掛け率(0.8倍、1.2倍など)が掛けられて、エリアごとの税率が決められます。そして、物件評価額に税率を掛けて、固定資産税が算出されます。

現時点で、テキサス州では「住宅の評価額」の1.8%が州全体を平均した固定資産税率となっています。しかし、高い郡では2.2~2.3%のところもあり、日本人の感覚からすると、かなり高いと感じます。

また、固定資産税に限りませんが、アメリカでは郡や市によって、行政手続きがまったく違うことが珍しくなく、さらに、その手続き自体が変更になることもあります。ある郡では固定資産税支払いにクレジットカードが使えるのに、隣の郡では使えないといったことがよくあります。すると、例えば異なるエリアで複数の物件を所有している人は、かなり面倒に感じることもあるでしょう。 

ブロドスキ・ザクリ

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 エグゼクティブコンサルタント

ブロドスキ・ザクリ

最終更新:6/26(水) 10:00
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