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路面電車・東急世田谷線「松陰神社前」は、不動産投資の穴場!?

7/13(土) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

リノベーションで賃料改善が期待できるエリア

■「松陰神社前」駅周辺の賃貸市場

松陰神社前の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です(図表2)。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、松陰神社前は3,243円/m2。都心からはやや離れており平均的な賃料ですが、近年になって新しい世代の流入が増えており、不動産市場にもよい影響が期待できます。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、松陰神社前駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の45,549と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の777円ずつ値上がり、築年数1年ごとに「b.築年」の741円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の1,899円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から松陰神社前駅の賃貸市場の傾向を分析すると、松陰神社前は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」のすべて23区平均よりもやや高いことがわかります。また、徒歩による影響はプラスと出ており、隣駅の影響が大きく出ていることが伺えます。リノベーションによる賃料の改善効果が期待できる市場です。

■松陰神社前の居住者特性

松陰神社前の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較(図表4)です。東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、世田谷区で約50%です。松陰神社前の単身者世帯の割合を見てみると55%。家族世帯の多い世田谷区のなかでも、単身者世帯の多いエリアです。2010年からの推移を見ると、数としては1,000人ほど増加しており、その半数が単身者世帯です。

対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると男女ともに20~40代までの割合が高く、この年代で50%以上を占めています。ファミリー層にも単身者層にも人気が高いことが数値からも読み取れます。

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最終更新:7/13(土) 12:00
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