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路面電車・東急世田谷線「松陰神社前」は、不動産投資の穴場!?

7/13(土) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

開発余地がなく、賃貸市場は安定が続く

■借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる世田谷区

「松陰神社前」駅の所在する世田谷区は東京23区の南西部に位置し、都区のなかでは都心からは遠い場所にあります。「成城」に代表される閑静な住宅街や、「シモキタ(下北沢)」「サンチャ(三軒茶屋)」「ニコタマ(二子玉川)」など世代を超えて人々を魅力するエリアが多いのが特徴です。

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。世田谷区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.9%減っているのに対し、空き家数は約38.3% 増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。世田谷区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加し、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

人口の推移を見てみると、世田谷区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると世田谷区の人口は2025年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約106%と高い水準を保っています。

一方、世田谷区の単身者数は2035年まで増加傾向と予測されており、松陰神社前も2010年から単身者数は増加しています。大きな開発は予定されていないため、劇的な増加は期待できませんが、大きく変動する可能性の少ないエリアと推測できます。

 ◆まとめ 

松陰神社前は東京23区の南西部 世田谷区、東急世田谷線で三軒茶屋から4駅目。駅名にもなっている幕末の思想家・教育者である吉田松陰を祀った松陰神社があり、学問の神として崇敬を受け、毎日多くの参拝者が訪れています。駅前には世田谷線沿線らしい日々の買い物や休日の散策にちょうど良い商店街が広がっています。新旧入り混じった優しい雰囲気が、人に寄り添うような、松陰神社前のゆったりとした空気感を醸成しています。

賃貸市場に目を向けると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」が23区平均よりもやや高く、リノベーションによる賃料向上の効果が期待できる市場です。

世田谷区の単身者数は2035年まで増加傾向と予測されています。松陰神社前の単身者数も2010年から増加しており、大きく変動する可能性の少ないエリアと推測できます。

髙木 弘美

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最終更新:7/13(土) 12:00
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