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中古物件のリスクは?不動産投資をするなら「新築一択」なワケ

7/14(日) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

借金リスクなしで、土地活用できる「等価交換」だが…

◆毎月の家賃収入が「等価交換」以上の収益を生む

「等価交換という方法でマンションを建てるとお金がかからないと聞いたけど、どういうものですか?」

そんな質問をオーナーから受ける機会がありますので、ここで簡単に説明しておきましょう。等価交換とは開発業者(分譲会社、建設会社等)がよく用いる手法で、オーナーは所有する土地を提供し、開発業者は建設資金を提供する共同事業です。提供された土地に建物が建てられたあとで、その建物のうち、オーナーと開発業者がそれぞれの提供割合に見合う分を取得する方式です。具体的には、

(1) 土地を開発業者に提供する

(2) 開発業者が建設資金とノウハウを提供して、その土地にマンション等を建てる

(3) 建設された建物(土地は共有持分)を出資(提供)割合に応じて取得する

という形で進められます。建物完成後、開発業者は自分たちが取得した分を分譲して利益を確保し、オーナーは取得した建物部分に自分たちが住むこと、また賃貸に出すことで毎月の収入源を得ることができます。

等価交換のメリットは、オーナーは資金を使わず、借金のリスクも負わずに土地を有効活用できることです。また取得した建物は、区分所有建物として登記されるため将来的な部分売却(切り売り)が可能という点は、便利といえるでしょう。活用されていない土地があるので賃貸マンションを建てたいけれど、新たに借り入れをすることに不安があるという人に向いている方法だといえます。

一方、等価交換のデメリットですが、最も大きいのは、土地は建物取得部分に応じた共有持分として得られますが、所有権を事実上失うことです。また、建物は土地との交換で得たものなので、税務上はあくまでも土地としてあつかわれ、もともとの土地取得費分しか減価償却費の計上が認められず、節税効果は小さくなります。

総合的に考えると、借金のリスクはあっても、土地の所有権を失うことなくオーナーがイニシアチブをとれて、減価償却費を計上できて節税効果も期待できる、賃貸マンション経営の方が、投資メリットが大きい場合が多いと私は思います。

鈴木 雄二

株式会社リブラン 代表取締役

鈴木 雄二

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最終更新:7/14(日) 13:00
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