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マンション投資のコスト「管理費」…払う価値はあるのか?

7/17(水) 11:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

不動産投資では、どうしても物件購入時の費用に目が行きがちですが、忘れてはならいなのが、購入後に毎月かかる管理費や管理修繕積立金です。しかし、何のための費用なのか、どのように使われるのか、きちんと把握している不動産オーナーは少ないようです。そこで不動産会社で資産コンサルタントとして活躍する髙木弘美氏に、管理費や管理修繕積立金について話を聞きました。

「管理費」と「管理修繕積立金」の違い

投資用区分マンションを購入すると、毎月「管理費」を支払うことになります。決して小さな金額ではありません。それではこの管理費、いったいどんな用途に使われているのでしょうか。納得して支払うためには、まず内容をよく知ることです。もしも適切に使われていない場合は、管理費の使い方について改善するよう、管理組合に働きかける必要があります。

そもそもマンション管理費と聞くと、一般的に建物のエントランスや共用廊下の電気代、電球交換費用、清掃費用、共用部分で発生する水道料金など、日常的なメンテナンスを思い浮かべる人が多いでしょう。これに12~15年周期で行う大規模修繕のための積立金の「管理修繕積立金」を加えた費用が発生します。つまり「モノ」に対する費用です。

また、物件を安定的に運営していくためには、「ヒト」すなわち入居者を管理していくことも求められます。家賃滞納者が出たり、入居者どうしがトラブルを起こしたりすることは、賃貸経営につきものですが、本業を持つサラリーマン投資家にとって、こうした面倒ごとを自分で処理するのは大変です。そこで、手数料を支払うことで、管理会社に家賃の回収、滞納者に対する督促、契約更新手続き、クレーム対応などを代行してもらうことができます。さらに退去者が出た場合は、入居者の募集もしてくれます。これを「管理委託手数料」と呼びます。

管理委託手数料の目安は5%程度とされ、管理修繕積立金と合計すると、家賃の1~2割を毎月支払うことになります。「モノ」にしても「ヒト」にしても、管理に不手際があれば、その分、資産価値は下落します。入居者に家賃滞納者やトラブルメーカーが多いという噂が立てば、それだけで入居希望者は減りますし、ボロボロで殺風景になっていくマンションに住みたいという人もいないでしょう。管理費は、家賃を安定的に得ていくために必要なコストなのです。

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最終更新:7/17(水) 11:00
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