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契約はものすごく厳格!「ドイツ不動産」を手に入れるには?

7/19(金) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

不動産投資には特殊な才能やカンは必要ありません。充分な情報を得て比較検討し、論理的にリスクが低いと考えられる物件に投資することが重要なのです。本連載では、30年間のデベロッパー経験を持つ、株式会社国際不動産エージェント代表取締役・市川隆久氏の著書『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』(とりい書房)より一部を抜粋し、投資対象としてのドイツ不動産の魅力を解説します。本記事では、「ドイツ不動産」売買契約の流れを見ていきます。

のんびりゆったりとした投資にはNRW州がおすすめ

「ドイツの不動産投資はすごくいい」と言っても、ドイツ全土が不動産投資に向いているわけではありません。ベルリンの壁崩壊以来注目されている東ドイツは、急速な発展と地価の安さからブームになりましたが、不動産のプロならいざ知らず、素人は乱高下する市場に簡単に手を出すべきではありません。

また、ベルリン市内も物件が高すぎて、基本的には手が出しづらいでしょう。ドイツの不動産投資に慣れていないうちに、いきなり何億円もの物件を買うのは、ちょっと怖いのではないでしょうか。素人の方が安心して不動産投資するためには、市場が穏やかな右肩上がりで安定していて需要が高く、ブームになっていないところが向いています。

ではドイツのどこにそういう地域があるのかというと、西ドイツ時代の首都であったボンや日本人がたくさん住んでいることで知られるデュッセルドルフ、サッカーで知られるドルトムントなどの都市があるノルトライン・ヴェストファーレン(NRW)州というところです。

ここは州の人口としてはドイツで一番人が多く住んでいる場所で、一番大きな都市はケルンで、人口は108万人。日本の仙台市と同じ人口です。二番目はデュッセルドルフで人口は61万人。鹿児島市くらいの規模です。以下、ドルトムント、エッセン、デュースブルグと50万都市が続き、この州の都市はドイツのベスト30の中に13も入っています。人口10万人以上の都市は29もあります。

州全体の人口は1800万人で、ドイツ全体の23%、人口密度は日本よりも高くなっています。

このエリアはもともと重工業地域で、かつては炭鉱などが栄えていましたが、日本のそのような地域と同じく1980年ころに没落しました。その後、産業構造の変化にともなって再浮上し、今ではIT系などのサービス産業が勢力を伸ばしています。

その結果、NRW州のGDPは2012年に5821億ユーロとドイツ全体の22%に達しました。これはドイツの16州の中でもトップの数字で、世界ランキングでも18位。トルコの一つ上に位置しています。

つまり、NRW州は人がいて仕事のある、一極集中でないエリアと言えます。一極集中でないため不動産価格が高騰せず、住宅は不足しているので賃料は値下がりしないし空室も少ない。要するに賃貸経営に適した条件が揃っているのです。

さらにNRW州には、個人投資家に向いた中古物件がたくさんあります。人がいて仕事はあっても、高度に人口の集中する大都会ではないため、新築物件を建ててもなかなか採算が合いません。そのため築100年の中古物件でもほぼ満室状態で、実際に見に行っても20戸に1戸くらいしか空室を見ることはできません。そして、空室になってもすぐに埋まってしまうため、大家さんが空室対策を考える必要はあまりありません。

10年くらい保有して家賃収入を得て、値上がりしていたら売却して次を買うというような、のんびりゆったりした不動産投資をしたい人には、このエリアの中古物件がおすすめです。

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最終更新:7/19(金) 13:00
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