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差額400万円!? 不動産投資「トータルコスト」抑制のワザ

8/5(月) 15:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

戦後、大規模に整備された日本のインフラが、老朽化により崩壊の危機に直面しています。「物理的な寿命=耐用年数」について十分に議論されてこなかったため、思うように修繕が進んでいないのです。不動産投資も同じリスクを抱えており、物件の修繕、さらには解体まで想定することが重要であると、第一カッター興業株式会社で経営企画室長を務める石川達也氏は警鐘を鳴らします。本記事では、外壁塗装やフローリングの劣化を遅らせる手法を中心に見ていきます。

部材や場所によって劣化のスピードが違ってくる

構造物や設備は時間が経過すれば、徐々に劣化が進行します。そのなかでも、風雨にさらされ紫外線にもさらされる外壁や外壁塗装であったり、年中人が歩いたり椅子などが擦れるフローリングなどは、厳しい条件にあることから劣化が進みやすい代表格といえます。

外壁もフローリングも、選べる材質は山のようにあり、その材質によって想定される寿命にはかなりの開きがあります。外壁ではモルタル、サイディング(窯業系・金属系)、ALCパネルなどがありますが、多くの外壁に関係するのが直接外気と触れる部分の「塗装」になります。外壁塗装の塗替えは10~15年のサイクルというのが一般的ですが、塗替えが必要となる原因とは塗装の劣化にほかなりません。

構造物はどんな部分でも時間と共に劣化が進行します。しかし、劣化のスピードは部材や場所によって異なることから、劣化のスピードの違いを把握し、メンテナンスの計画を立てることが重要になります。

劣化を遅らせることでトータルコストを抑制する

塗装の塗替えサイクルが10~15年といっても、10年なのか15年なのかで掛かるコストは大きく変わってきます。たとえば新築から45年間を寿命として想定した1棟建てアパートを考えた時、10年ごとの塗替えであれば4回、15年ごとの塗替えであれば2回と塗替え回数が変わってきます。仮に塗替えコスト(その他の補修費用は除く)が200万円だった場合、塗装の塗替えの生涯コストが10年1サイクルで800万円に対し、15年1サイクルだと400万円と大きな差がうまれます。

では単純に塗替えサイクルを15年と設定すればいいのかというと、そう簡単ではありません。構造物の劣化にとって漏水は大敵です。塗装の塗替えを延長したことによって、壁内部に水が浸透してしまうと、建物の構造本体の劣化が進行し、大掛かりな補修工事が必要となるリスクが発生します。その場合には塗替えコストとは比にならない位のコストが必要となり、トータルコストが跳ね上がってしまいます。

そこで塗装に予防治療を施すことによって劣化を遅らせる、という手法の検討が有効になります。この考え方は、予防という先行投資型のコストを投じることで、トータルコストを抑制することであり、投資の初期段階でコストが発生することから心理的には難しい選択だといえます。しかし、賃貸不動産投資は中長期スパンでの投資となることから、より経営視点で上手なお金の使い方をする必要があり、先行投資型の予防コストを検討する価値はあるのではないでしょうか。

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最終更新:8/5(月) 15:00
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