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不動産会社が嫌がる「傾斜地」を購入して儲ける方法とは?

8/21(水) 11:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産の購入で「傾斜地」をおススメする理由等について見ていきます。

「傾斜地」は価値があり、収益を生み出す土地である

インターネットで土地検索を続けていくと、1年以上売れ残っている土地を発見することがあります。

そういった土地は価格が高すぎるのか、建築条件が合わなくて施工業者も建物を建てられない土地なのか、何かしらの理由があるのですが、そういった土地こそ狙い目なのです。前回説明した旗竿形状地は一般的には難ありの土地ながら、収益を生み出すチャンスのある土地であると説明しました(関連記事『 2000万円以上の得⁉ 旗竿形状地という「お宝土地」の探し方 』参照)。実はその他にもそういった〝金の卵〟のような土地があります。

それは、傾斜地です。

傾斜地は一般的には敬遠されがちですが考えようによっては、実は価値があり、収益を生み出す土地となりえます。傾斜地のメリットとしては、土地の価格が他よりも安いことです。なぜ安く買えるのかというと、傾斜地であるがために、擁壁を作らなければいけなかったり、その土地を平坦にするための建築コストがかかってしまうからです。

ただその傾斜地に半地下や地下階をつくることで地下緩和が受けられます。地下緩和とは建築基準法で地下階や半地下は容積率に加算されないというルールのこと。よって同じ2階建てでも、地下室を設けることで延床面積を1.5倍に増やすことができるのです。

もちろん傾斜地だからこそ、地下階や半地下に窓を付けることも可能なので、通常の部屋よりも70%ぐらいの家賃を設定すれば、十分に収益を見込めるのです。

不動産業者は、そういった傾斜地に地下階を作ることは提案してきません。なぜなら、不動産業者は施工会社ではないので、効果的に設計できず、また施工費をかなり大きく見積もってしまうからです。だからこそ、その認識や不動産常識の〝ねじれ〟を利用して、一歩踏み込んでみることに本当の価値があるといえるのです。

もちろん、急傾斜指定を受けている地域は擁壁を作らないと危ないので、そういった地下階や半地下を作ることができない土地もあります。一般の施工会社はそういった傾斜地に地下階を作れない場合もありますが、地下階を設計したことのある施工会社もあるということを、今は頭に入れておいてください。

だからこそ、そういった土地を見つけたら、信頼できるプロの不動産コンサルや実績のある施工会社に相談してみるべきなのです。皆が嫌がる最初のちょっとした初期投資をするだけで収益を1.5倍にしてくれる土地もあるということを認識しておきましょう。

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最終更新:8/21(水) 11:00
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