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「ワケありの土地」発見…値引き交渉すべきか、避けるべきか?

9/11(水) 15:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産売買において、「クズ土地」と呼ばれる訳アリ物件事例と安く購入できる理由について紹介していきます。

売れていない物件はたいてい「難あり」の土地である

【ケース1】よう壁事由

よう壁がある土地は1000万円値引きできる可能性があります。よう壁とは斜面の崩壊を防ぐために設計・構築される壁のことです。

このよう壁自体が行政の認定を得ていない場合はかなり問題になります。

コンクリートの建物では問題が少ないのですが、木造物件では認定されたよう壁に合わせて作り直すか、1階部分をコンクリート造にするか、または高さ2mほどのコンクリート防護壁を新たに作らない限り、よう壁の下の敷地に木造の物件は建てられません。よう壁の作り直しには500万円から、場合によっては1500万円ほどかかる場合もあります。よう壁があることで、建築コストが上がってしまうようでは、意味がありません。だからこそ、そのよう壁対策にかかる費用を見積もりに入れておいて、工事にかかる費用分、安く買えるように値引き交渉をすべきです。

【ケース2】前面道路、水道管事由

売れていない物件は、たいてい難ありの土地です。

前面道路が狭い物件が売れ残っているのをよく見かけます。なぜ、前面道路が狭いと売れ残るのか。それは、いざ建築する際に工事の2トントラックが建設現場の前まで来れないから、小運搬費用が掛かってしまうからです。

その費用は誰が建て直してもかかってくる費用なのに、土地の値段には入っていないので、そこでその運搬にかかるコスト分を値引き交渉することができるのです。

また、施工前に工務店は現地を視察に来ますが、例えば水道管が敷地の前まで来てない場合、大きな通りの本管から水道管を引いてこなくてはなりません。

目の前まで水道管が来ているけど、その水道管が細すぎて新たに水道管を継ぎ足すと、その地域の水圧が弱くなってしまいます。その場合、本管から新たに水道管を引くのですが、本管までの距離が長ければ、長いほど、数百万円ものコストがかかってくるのです。

だからこそ、その土地を買う前の事前調査が必要であり、その工事をしなければいけないのであれば、その工事費分を見積もりにしっかり入れなければいけません。そうでないとオーナーの自己負担額が大きくなってしまいます。それを踏まえて値段交渉すれば、数百万円、場合によっては1000万円も値引きできることがあります。

逆に言えば、土地購入の前から工務店とお付き合いしなければいけないので、土地を買う前から親身に相談に乗ってくれる工務店は信頼のできる工務店というわけです。

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最終更新:9/11(水) 15:00
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