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小田急線「梅ヶ丘」…暮らしやすい街は投資向きと言えるか?

9/14(土) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、世田谷区・「梅ヶ丘」駅。

街・人・自然が調和する、暮らしやすい住環境

「梅ヶ丘」は東京の南西部、世田谷区に位置しています。世田谷区らしい街・人・自然が調和した、暮らしやすく落ち着いた住環境が魅力的な街です。

梅ヶ丘の住みやすい理由は2つあります。1つは「梅丘商店街」です。駅南口から放射状に延びる商店街には、自然食品店や個性的な居酒屋、人気の寿司店の本店、ジビエ料理も扱うビストロなど世田谷区らしいお店が並びます。もちろんチェーンの飲食店、薬局、コンビニ、駅前にはスーパーがあり、生活に直結した商店街が形成されています。

住みやすさの理由のもう一つは「緑あふれる落ち着いた住宅街」です。低層の住宅街に綺麗に植えられた植栽が町全体に落ち着いた印象を与えています。また、駅北側にある「羽根木公園」は広大な敷地に緑豊かな環境が広がっています。野球場やテニスコート、児童のための遊び場、毎年2月に梅まつりが行われる梅林など、休日を豊かに過ごせる施設がたくさんあります。

 小田急線で「新宿」に簡単アクセス

「梅ヶ丘」駅は小田急線と千代田線直通の小田急線の2路線が利用可能です。

急行こそ停まりませんが「新宿」駅までは各駅停車で約15分、「下北沢」駅で京王井の頭線に乗り換えれば「渋谷」駅も約16分とターミナル駅まで素早いアクセスが可能です。電車よりは時間がかかりますが「渋谷」へは直通の小田急バスも運行しています。また、「代々木上原」からは東京メトロ千代田線に乗り入れており、表参道・大手町方面にもダイレクトにアクセスができます。

■「梅ヶ丘」駅周辺の賃貸市場

梅ヶ丘駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。賃料相場は23区の3,339円/㎡よりやや低めな3,187円/㎡。都心から少し離れているので、相場賃料はやや低めです。築年数の比較を見ると平均築年数、最頻値ともに23区平均より高い値が出ており、中古マンションの多いエリアであることがわかります。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、梅ヶ丘駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の56,653円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の269円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の708円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,584円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」から梅ヶ丘駅の賃貸市場の傾向を分析すると、築年による影響割合「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は23区平均よりやや低い値です。開発が盛んなエリアではなく、賃貸市場は安定傾向があります。安定した賃貸経営が期待できる一方、リノベーションの賃料改善効果は平均的でしょう。

■梅ヶ丘の居住者特性

梅ヶ丘の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、世田谷区で約50%です。梅ヶ丘エリアは国士舘大学があるため大学生の一人暮らしニーズがあり、単身世帯は56%とやや高めです。また、2010年から2015年で世田谷区の単身者世帯は約1.7%ほど増加し、梅ヶ丘においても1.67%増加しています。

年齢構成比グラフを見ると、梅ヶ丘は女性割合が53%と高く、特に20~40代は全国・世田谷区比率よりも高いです。男性も20~30代の比率が高く、梅ヶ丘は若い世代の多いエリアです。

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最終更新:9/14(土) 12:00
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