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安い建築コストで「入居者が集まる物件」を建てることは可能か

9/18(水) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、「儲かる」収益物件を建設するための業者選び等について紹介していきます。

戻り作業がない設計と施工を一元化している業者に頼む

土地を見つけ、融資を獲得し、土地購入をしたら、いよいよ賃貸物件の建設です。ただし大手ハウスメーカーや大手の施工会社で建てると、建築コストが高くなってしまいます。

その理由は広告のためのテレビコマーシャルを作ったり、数千人いる従業員の人件費を賄うためです。

建築設計も手掛ける工務店は、規模的に大手ハウスメーカーの下請け工事もやりますが、基本的には大手ハウスメーカーよりも3割安く物件を建てることができます。だからこそ大手ではなく、一般の工務店を選ぶべきなのです。

もちろん、物件の収益性を上げるには良い設計士も必要です。ただ、多くの設計士はオーナーが設定した予算の中での最適なコストコントロールができません。その予算感は施工を手掛ける工務店の裁量がカギを握ります。

要するに、良い設計士に頼んで、大手の工務店が施工しても、必ずしもいい物件ができるとは限らないのです。

いざ現場に来て、設計通りに作ると建築基準法に合わないものになる場合があります。設計が合わなくて施工できない、その穴を埋めるために〝戻り作業〟が必要となることがあるのです。

工務店はこの戻り作業を避けたいわけです。オーナーの要望で戻り作業が発生する場合もありますが、通常、単純な設計段階の打ち合わせ不足から2~3割の戻り作業というトラブルが発生します。

だからこそ、一番いい方法としては、設計とともに施工も手掛ける工務店に頼むことです。

設計も手掛ける工務店に頼めば、必然的に現場監督が主導で施工ができるので、戻り作業が少なくなります。もちろん、その戻り作業が発生することを想定し、予算に関して最適化した金額で見積もりを出す工務店を選ぶことも大事です。

そうしないと最終的にその戻り作業のコストを払わなければならないなど、オーナーの負担が増えてしまいます。

戻り作業を少なくするには、オーナー側も最初の段階で自分がこうしたいというしっかりとした要望を出しておいて、途中で要望を変えないことです。

依頼をする前に、打ち合わせの時間を長く設けておけば現場でのトラブルは回避できます。もちろん、依頼をする段階で賃貸物件の設備や建築に関して、オーナー側もよく勉強しておくことも大事です。

そのうえで設計と施工を一元化している工務店にお願いするのが賢い選択です。

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最終更新:9/18(水) 12:00
幻冬舎ゴールドオンライン

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