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大手広告代理店マンも騙された…不動産投資の「数字トリック」

10/10(木) 10:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

「節税」や「不労所得」を謳い文句に、多くの不動産営業マンが、サラリーマンにマンション購入を促しています。しかし、不安を煽られ、言われるがまま物件を購入した結果、利益どころか赤字になってしまう例が後を絶ちません。そこで本記事では、収益不動産を通じ、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている大和財託株式会社の代表・藤原正明氏が、実際にあった不動産投資の失敗例を解説します。

失敗例:利回りの良いアパートを購入したつもりが…

Cさん 32歳 会社員(広告代理店勤務) 既婚(奥様) 兵庫県在住

Cさんは大手広告代理店に勤務するサラリーマンです。昨年結婚したのを機会に、将来のお金のことをいろいろ考えるようになりました。20代のときは、株式投資やFXをちょっとかじったものの、儲かるときもあれば大きく負けこむこともあって、仕事に集中できないこともあり、他の投資方法を検討していました。

Cさんは経済雑誌を定期購読しており、その経済雑誌の記事に不動産投資特集が組まれていました。Cさんはそこで不動産投資であれば時間を取られることなく運用できるのではと思うようになりました。インターネットやブログ、不動産投資関連本などで情報収集しましたが、中古は利回りは良いが修繕費用がかかるので、最終的には新築が良い、とCさんは思うようになりました。

その後、広告が多く出ていた大手アパートビルダー会社のセミナーを受講し、物件を提案されたので購入することにしました。物件は大阪府内の単身者向けの6戸の木造アパートでした。

収益物件ポータルサイトでは中古物件の利回りは8%台が多く掲載されているのと比べ、この新築アパートは利回り7.5%と会社が作成した物件資料に記載があったので、かなり良い投資ができると思っていました。

融資もこの会社からの紹介で金利2.5%前後、期間30年のフルローンを組むことができました。実際物件が完成し賃貸経営がスタートし、入居者募集に少し時間がかかりましたが、何とか半年かけて満室になりました。しかし、当初思っていたより手残りが少ないと感じました。物件価格と購入諸費用合わせて8,000万円程度に対し、年間の手残りが100万円に満たない状態です(所得税・住民税控除前)。

その後、Cさんはご自身でも書籍やセミナーで情報収集をしたり、大家の会へ参加をしたりなど、勉強を続けていました。そこで分かったことは、利回りの正しい計算方法です。表面利回りに意味がないこと、そして不動産会社・建築会社が提示する表面利回りには数字のトリックが組み込まれているケースがある現実を知りました。

具体的には、Cさんご自身の新築物件の実質の利回りは7.5%などではなく、4%台後半であることが判明しました。表面利回りとして見た場合でも、数字のトリックに騙されたことに気が付きました。Cさんは見かけ上の利回りに騙されたと後悔していますが、前向きにとらえ次の物件購入に向けて動き出しています。

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最終更新:10/10(木) 10:00
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