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家賃が入ってきません…不動産投資で「負け決定」になる瞬間

2019/10/26(土) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

物件の周辺環境の変化、急な修繕、家賃滞納など数々のリスクが潜む不動産投資。資産形成の手段として注目が集まっているものの、事前にリアルな失敗パターンを知ることは必要不可欠です。そこで本記事では、多くの個人投資家にコンサルティングを行い、不動産投資の方法を提案する、株式会社カクセイの平山智浩氏・渡辺章好氏の共著『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意』(幻冬舎MC)より一部を抜粋し、不動産投資の失敗例を紹介します。

失敗例1:新築なのに募集しても部屋が埋まらない

【相談内容】

東京で物件を探していましたが、なかなか見つからないので一都三県にエリアを広げて、昨年の夏、神奈川県某市に新築アパートを購入することができました。立地は悪くなく、駅から徒歩5分、広さは20平米あるのですが、まったく部屋が埋まりません。まもなく1年経ちますが周辺は新築アパートだらけ。完全な供給過多に陥っています。

募集を任せている不動産会社の担当に聞いたところによると、賃料を下げる提案がありました。近所の築5年のアパートでは家賃が1万円も下がってしまい、5万円台を下まわっているそうです。

◆メリットだけでなくデメリットも考慮する

昨今は中古物件の数が少ないこともあり、新築のアパートがたくさん建てられています。投資家の属性にもよりますが、新築であればフルローン30年の融資が受けられることから、サラリーマン投資家の一棟目の物件として人気です。

新築アパートメーカーの営業マンが作成するシミュレーションには、わずかな自己資金で長期にわたってキャッシュフローが得られることが明記され、非常に魅力的に見えます。

そもそも新築アパートのメリットをいえば、融資が受けやすく初心者でも物件を取得しやすいことに加えて、管理運営に手間とコストがかからないことが挙げられます。

建物が新しいので当分修繕費がかかりませんし、建物には10年の住宅瑕疵担保責任保険(※1)もついているので万が一のときも安心です。また、新築プレミアム(※2)と呼ばれる相場家賃よりも高い家賃設定ができることも新築アパートのメリットといわれています。たしかに入居者には「高い家賃でもいいから、新築物件に住みたい」という一定のニーズがあるのは事実です。

※1 住宅瑕疵担保責任保険・・・新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に保険金が支払われる制度。保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われる。

※2 新築プレミアム・・・新築ならではの高めの家賃。一度でも入居がつけば新築プレミアム家賃ではなくなるのが特徴。

近隣の既存物件に勝てる仕様で建てれば、当然のことながらライバル物件に比べて有利です。新築物件は最新の設備がついています。住宅設備のグレードはさまざまですが、やはり新品に勝るものはありません。

また、新築アパートメーカーが勧める物件の地域は千葉・埼玉・神奈川といった首都圏に加え、名古屋や福岡もあり、地方であっても好立地であることが特徴です。そのため、前述した賃貸ニーズについて用心深くチェックをしていない人も多いようです。

横浜方面のケースでいえば、相鉄沿線と京急沿線では戸建て住宅が売れないということで、住宅販売から新築アパート販売に切り替える業者が増えたといいます。そうした投資家向けの物件だけでなく、地主の相続対策としての新築アパートも増えています。

現地調査をしてみれば、同じような新築アパートがずらっと並んでいることがわかります。横浜の相鉄沿線・京急沿線では新築にもかかわらず、フリーレントを半年つけても埋まらないケースも見受けられました。

これには入居者も驚きます。そこまで至れり尽くせりのサービスであれば「そんな人気のない物件なのか? 何か理由があるのではないか?」と逆に警戒されてしまうのではないでしょうか。

新築アパートを検討するときは、そのメリットだけでなく、デメリットについても考えましょう。限られた需要の中、同じエリアで既存物件と似たような間取りの物件を建てると、価格競争になるのは目に見えています。新築アパートも、一度でも人が住めばすぐに中古物件になります。新築時の入居者が退去すれば、あっという間に中古と同じ扱いになり競合物件に巻き込まれます。

近隣にどれくらいのライバル物件があり、新築アパートがどれくらいの家賃で満室になっているのかを確認しましょう。これは中古物件のヒアリングと変わりません。特に募集条件についてはインターネットで検索するだけで簡単にわかります。

もし、新築物件でニッチなニーズを狙うのであれば、地方のほうが有利かもしれません。首都圏では、おしゃれな物件、DIYが可能な物件、サーファー向け物件やガレージ付物件など、あらゆる物件が揃っていますが、逆に多すぎて目立つことができません。流行り廃りのサイクルも早く一過性のブームで終わることもあります。

その点、地方ではオンリーワンの物件、競争力のある物件として生き残ることができれば強みになるでしょう。

弊社は首都圏を中心に物件を取り扱っていますので、地方についてはそれほど詳しいわけではありませんが、一概に「田舎だからダメだ!」ということはありません。ただし、遠隔地での投資という観点でいえば、都会も田舎も変わりなく、きちんと見る目を持たなくてはなりません。

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最終更新:2019/10/26(土) 13:00
幻冬舎ゴールドオンライン

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