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住宅ローン減税が延長 有利な繰り上げ返済時期は?

11/10(日) 7:47配信

NIKKEI STYLE

10月1日から実施された消費税増税対策のひとつとして、住宅ローン減税の期間が従来の10年から13年に3年間延長された。利用者には朗報だが、悩ましいのは繰り上げ返済をする上で考慮すべき項目が増えたことだ。ローンの残高と建物価格のバランス、借入額や金利、ライフプランなど様々な要素によって、最も「お得」な繰り上げ返済のタイミングが変わる。

■繰り上げ返済で減税効果薄まる

通常、住宅ローンは当初、毎月返済額に占める利息の割合が高い。そのため、繰り上げ返済は早ければ早いほど利息軽減効果が大きくなりやすかった。しかし、この原則は超低金利下ですでに崩れている。
住宅ローンコンサルティング、MFS(東京・千代田)の鈴木健二郎氏は「金利1%未満で借りているなら、早く繰り上げ返済するより、減税期間が終わった直後にまとめて繰り上げ返済するほうが有利」と話す。
住宅ローン減税は通常、年末のローン残高の1%が所得税などから控除される。今年に入って長期金利の低下を受け、住宅ローン金利は現在も過去最低水準が続いている。インターネット銀行などの変動型はもちろん、全期間固定型「フラット35」でさえ、一定基準を満たせば利用できる金利優遇などを使えば、1%を下回る金利で借りられるケースが増えている。
1%未満の金利で借りているなら、減税期間中に残高を減らすと利息軽減のプラス効果以上に減税の効果が薄まるマイナスの影響が大きくなってしまう。この悪影響を避けるため、従来は「減税期間の終了直後にまとめて繰り上げ返済する」が正解だった。
消費税引き上げ前の9月まで、ローン減税は最長10年だったので、これに照らすと11年目の繰り上げ返済が最も効率的だったわけだ。

■11年目以降、減税の仕組みが2つに

減税期間が13年に延びた10月以降、繰り上げ返済のタイミングも自動的に14年目に移るかというと、そうとは限らない。
金利や返済期間などの諸条件はすべて同じとして、借入額3000万円、1000万円の2つのケースで繰り上げ返済の効果を試算した。その結果、最適なタイミングはひとつに絞ることができず、3000万円だと11年目、1000万円では14年目と分かれることがわかった。

理由は、同じローン減税でも10年目までと11年目以降でローン減税の計算方法が変わるからだ。10年目までの減税基準は通常「ローン残高×1%」だが、11年目以降は「ローン残高×1%」か「建物価格×2%÷3年(約0.67%)」のいずれか小さいほうになる。
住宅購入ではそもそも土地部分には消費税がかからない。増税で負担が増えるのは建物部分だけなので、建物価格の増税分(2%)を、11年目以降に3年間で控除する仕組みだ。
11年目以降、減税基準が「建物価格×0.67%」の方なら、ローン残高が減ってもローン減税に影響はない。早めに返済した方が利息軽減は大きくなるため、「11年目に繰り上げ返済する」が正解となる。逆に11年目以降も「残高×1%」が適用されるなら、やはり減税中はローン残高を減らさないほうが有利になり、14年目に返すのが最適となる。

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最終更新:11/10(日) 7:47
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