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住宅ローンは「固定」「変動」のどちらがいい?「変動金利でもリスクを減らせる裏技」を大公開!

11/14(木) 17:09配信

ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンを借りる際、「変動金利」「固定金利」のどちらを選択すべきか迷う場合がある。史上最低金利といわれる中で、変動金利を選択する人は多いが、変動金利は金利上昇リスクがネックになる。しかし、「変動金利でもリスクを減らせる裏技」を使えば、固定金利を借りた場合に近い、リスクヘッジが可能となる。その方法について、住まいと暮らしのマネー相談を中心に5000件以上の個別相談実績を持つ、ファイナンシャルプランナー(CFP)の峰尾茂克氏が解説する。

変動金利で借りるなら、貯金をすべき

 住宅ローンは、かつてない程の低金利で推移している。2019年11月の『変動金利型住宅ローン』の最低金利は0.415%(表面金利、ジャパンネット銀行)と非常に低い。そのため、変動金利を借りる人の比率が非常に増えている。

 だが、「かつてない低金利」とは、金利にはもう下がる余地は少ないことを意味する。金利が今後、上昇すれば、変動金利の住宅ローンは毎月返済額が増えることがある。このため、安全を第一に考えるなら「全期間固定」が最も安全だ。

 とはいえ、これほどの低金利下で、変動金利の魅力に惹かれている人も多いだろう。

 そこで、変動金利で借りても、リスクをある程度減らすことができる裏技を紹介しよう。裏技を紹介してくれるのはファイナンシャルプランナー(CFP)の峰尾氏だ。

「一般的にFPは、様々な危険性を考慮し、『固定金利型住宅ローン』を推奨する方が多いのですが、私は個別相談のお客様には、まず、『変動金利型住宅ローン』と『固定金利型住宅ローン』の特徴を理解してもらうよう、お話しします。その結果、リスクとメリットを納得されて『変動金利型住宅ローン』を選択されるお客様も多くいらっしゃいます」と説明する。

 その裏技を簡単に説明すると以下のようになる。

・「変動金利」は将来「繰上返済」が十分にできるような資金的に余裕がある人がお薦め
・「固定金利」で借りたつもりで「変動金利」で借りて、その差額を貯金する
・金利が上昇しそうになったら、「繰上返済」に充てて、借入残高を減らす

 なお、注意したいのは、借入限度額いっぱいまで借りて、その後も「繰上返済」をする資金的余裕がない人だ。金利が上昇し、毎月返済額がアップしたとき返済できない人には「変動金利型住宅ローン」は向かない。「『借入可能額』と『返済可能額』は異なります。将来金利が変動した場合は、返済額が増え、基本生活費や教育費などにも影響を与える可能性があるからです」(峰尾氏)。

 では、詳細を説明していこう。

■まずは、「適切な物件購入額」を決めることが大事 ここで、金利を選ぶ前に大事なことは「物件価格の決め方」だ。

 単純に年収の5倍、6倍といった概算で決めるのは、不正確といえる。十分な収入があっても、生活費などの支出は、子どもの人数や家計の状況により大きく異なるからだ。

 最初に、子どもにかかる22年間の教育費を予算として計上する。教育費が予想以上の大きな支出となるからだ。また、毎月の生活費を費目別に分けて、「年間総支出額」を把握する。そして最後に、毎月の貯金(老後資金も含む)も加味して毎月支払可能額を割り出し、そこから適切な住宅ローン借入額(物件価格)を計算しよう。

【参考記事はこちら】>>高額な「教育費」が住宅ローンの支払いを圧迫する!
教育費をきちんと用意するためのテクニックとは?

■まず、35年間固定金利でシミュレーション おおまかな物件価格がわかったら、まず、固定金利35年で借りたときをシミュレーションしてみる。「安全を重視したならば」と仮定し、総返済額や毎月返済額の目安を知る。下記に一例を出してみよう。

【前提条件】借入額5000万円、固定金利1.11%、借入期間35年間
【返済額】毎月返済額は14万3720円。総返済額は約6036万円
※峰尾氏試算、元利均等返済■次に、変動金利でシミュレーション では、変動金利で同じ金額を借りたとする。ここでは大手銀行の店舗で借りた場合の変動金利0.525%で試算した。

【前提条件】借入額5000万円、変動金利0.525%、借入期間35年間
【返済額】毎月返済額は13万345円。金利が変化しなければ総返済額は約5474万円
※峰尾氏試算、元利均等返済 毎月返済額は、35年固定金利の時に比べて1万3375円も少なく、総返済額は562万円も少ない。ただし、実際には金利がどうなるかは不明だ。もし、貯金がほとんどなく,毎月の支払いもギリギリという状態であれば、金利上昇次第では、家計が破綻してしまう可能性もあるだろう。

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最終更新:11/14(木) 17:09
ダイヤモンド不動産研究所

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