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家賃の値下げはNG…賃貸物件「入居率改善」のスゴい方法

11/15(金) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

入居者が決まらず、頭を抱える不動産オーナーは多いもの。どうすれば、入居率の改善は図れるのでしょうか。本記事では不動産会社の営業主任として、日々不動産投資家に対し収支改善の提案を行っている川越明日菜氏が、入居者が決まる物件とそうではない物件の違い、入居率の改善方法について解説していきます。

入居者が決まりやすい賃貸物件とは?

賃貸物件を購入する前に、「この物件なら賃貸が決まりやすいですよ」というウリ文句を聞いたことがあるオーナーも多いでしょう。しかし賃貸経営で重要なのは、入居者の決まりやすさではなく、「いかに高い賃料で契約に至るか」「いかに決まりやすいように演出するか」の2つの条件が最も重要です。

そもそも賃貸物件には、「築年数」「部屋の広さ」「駅からの距離」「立地」「セキュリティ」といった不変要素があります。これらは入居者の物件決定の要素としてよく挙げられます。

人によって重要とするポイントは違いますが、一般的にそれぞれの要素のどれかだけ優れていても、必ず決まるというわけでもありません。

たとえば、築年数が新しくても、4畳半しかない部屋だったら、決まりにくい物件にもなり得ます。駅から近くても、自主管理でセキュリティがほとんどない物件だったら、なかなか入居者は決まりません。

しかし、これらの不変要素を1つでも多く持つ物件は、入居希望者を引き付ける物件である事は確かです。なかにはその1つだけ絶対条件にしている人にあたった場合、すぐ入居決定になることもありうるのです。

前述した不変要素から、決まりやすい物件は大きく3つに分けられます。

まず「強い長所のある物件」です。「新築」「駅徒歩1分」「20畳のワンルーム」など、1つの要素で強烈なインパクトを与え、それだけで決定打となるような長所を持っています。

次に「バランスの良い物件」です。ここでいう「バランス」とは家賃・部屋・立地の3要素のバランスを指します。通常、賃貸物件の家賃は周辺の相場に基づきます。相場は主に「土地の値段」と「部屋の広さ」をベースに、築年数や構造、設備などの要素も査定要素として加えて最終的に賃料を決定します。そのなかで、特に大きな影響を与えるのが「築年数」です。相場よりも低い賃料で設定された物件は、「安い物件(バランスの良い物件)」となります。

最後に「希少性の高い物件」です。「強い長所のある物件」と近しい要素ですが、物件そのものではなく相対的な評価によるところが大きい物件です。たとえば、「単身マンションの多い地域にあるファミリー物件」「オフィス街にある居住用物件」「都心部で駐車場、バイク置き場のある物件」などは、希少性の高い物件と言えます。

しかし、逆に言えば、エリアの賃貸ニーズに合ってない物件とも言えるので、競合少ないが、賃貸ニーズ高いとは言えないというデメリットもあります。

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最終更新:11/15(金) 13:00
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