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下降気味の不動産投資…京都だけが「一人勝ち」しているワケ

11/16(土) 12:15配信

幻冬舎ゴールドオンライン

2020年に開催迫るオリンピックや万博への期待から、東京・大阪の地価高騰が続いている。それに伴い上昇する物件価格の高騰に、賃料相場は対応しきれず、大都市圏の不動産投資利回りはジワジワと低下傾向にある。そんななか、一人勝ちの状況となっているのが京都である。本記事では、京都不動産が投資に有利なワケを見ていく。

常に旺盛な賃貸需要があり、空室リスクが少ない

近年、将来の年金不安や格差社会への懸念などを背景に、中高年層を中心にマンション投資熱が高まっています。また、アベノミクスによる金融規制緩和とマイナス金利の影響で、サラリーマンなど一般の人でも好条件の不動産投資用ローンが組みやすくなったことが、マンション投資を始める追い風にもなっています。

しかしながら、アベノミクス以降の急激な地価の上昇、建築コストの高騰、そして不動産投資ブームの過熱で投資用マンションの価格は高止まり状態にあります。特に東京・大阪・福岡などの大都市圏では、投資家間の競争の激化などを背景に、投資利回りも急激に低下し、投資に適した物件を購入するのは難しい状況です。

そのため、地方の高利回り物件を物色する動きもありますが、地方物件には高利回りに比例するだけのリスクも存在しており、購入を検討する際には注意が必要です。

その中でも一番の懸念は、人口減少による空室リスクです。地方都市の人口は一部の大都市を除き、一貫して減少し続けています。特に深刻なのは、人口減少により町の活力が失われると、進学や就職のために若年層が他府県に流出し、残るのは高齢者ばかりという「人口の空洞化」が起こる点です。

満室想定の利回りが高くても、実際にその家賃で入居してくれる人がいなければ絵に描いた餅でしかありません。賃貸人がいようがいまいが、毎月のローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税などは確実にかかります。

さらに、周囲の空室が多すぎて家賃の値下げ競争が激化し、家賃よりも管理費や修繕積立金などの固定費のほうが多くなっている物件もあります。それでも「空室よりはまし」と何とか客付けをしようとすれば、今度は管理会社に2ヵ月、3ヵ月分の「広告料(入居促進費)」を払うことになります。家賃があまりにも安いと、管理会社も家賃1ヵ月分の広告費では動かないのです。

にわかには信じがたいかもしれませんが、北海道や青森など一部の地方では、現実に起こっている現象です。地方物件を見ていると、最初の数年は良くても、長い目で見れば資産どころか負債になっていく可能性が高いように思えます。

そして、最後には「どんなに安値でもいいから手放したい」「お金を払うから引き取ってほしい」・・・そんな末路を迎える収益物件もあるでしょう。こんな投資なら、手を出さないほうがよほどマシなのです。

東京・大阪・福岡などの大都市圏には投資に適した利回りの物件がない、かといって高利回りの地方物件ではリスクが高すぎる――。そんな状況の中、にわかに「不動産投資の穴場」として注目を集めているのが、大都市でありながら今まで投資先としては隠れた存在であった京都です。

なぜ京都は「不動産投資の穴場」なのか? 結論から言えば、それは「旺盛な賃貸需要に対して、供給されるマンションが不足しているから」です。つまり常に「需要」が勝っている状態にあります。

先に挙げた地方物件への投資の失敗例にもあるように、一般に不動産投資の失敗とは、「空室」や「賃料の値下がり」によって、想定通りの賃料が入ってこない状況に陥ることです。結局、不動産投資を検討する際の判断の要は「その物件を購入した場合、本当に継続的に想定家賃で入居があるのか?」に尽きます。

私は、京都が投資に有利な理由として「空室リスクが少ない」という点を挙げています。その根拠として、空室率のデータを提示して他都市と比較できれば一番なのですが、実は空室率は正確に測るのがとても難しいものなのです。

なぜかと言えば、まず空室率の分母になるストック数のデータが存在していません。建物や部屋数は数えられますが、それが居住用か投資用か、募集中か否かを正確に把握するためには、全ての賃貸業者からデータを取り、管理戸数と空室率を把握する必要があります。そのデータを保管、管理するものがないので、調査会社に「京都市全体の空室率を出してくれ」とオーダーしても、こちらが期待するようなデータは出てこないのです。

そこで本記事では、京都ならではの住宅事情、つまり学生や企業による単身者用住宅需要の多さをデータと共に紹介することで「京都市は空室が少なく、不動産投資に有利」であることを伝えます。

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最終更新:11/16(土) 12:15
幻冬舎ゴールドオンライン

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