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円満家族こそ「マイホームを50代で手放すべき」これだけの根拠

11/20(水) 9:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

念願だったマイホーム。子どもも独り立ちし、「この家も広すぎる。名残惜しいけど売ろうかな…」と考えたそのとき、すでに手遅れかもしれません。人口減少時代に突入した今、中古物件の価値下落は目を見張るものがあります。本記事では、株式会社Hope Home 代表取締役・池田洋三氏が、マイホームこそ50代で手放すべき理由を解説します。

「リフォームしたんだから価値は上がる」は甘い考え

不動産に限らず、あらゆる商品は売り手と買い手の関係によって価格が決まります。簡単に言えば、需要が多く、売り手が少なければ価格は上がりますし、反対に需要が少なく、売り手が多ければ価格は下がります。

不動産についても同じように考えることが大切です。とくに不動産の場合、値付けはかなりアバウトだと思っておいた方がいいでしょう。現に、不動産業者によっては、同じ物件でも、数十万円から数百万円ほど値付けが変わります。

イメージしやすいように分かりやすく説明すると、木造の30坪の一般的な住宅の場合、築年数が20年も経ってしまえば、固定資産税評価額では約百万円ほどしかありません。ですので、土地代に約百万円を上乗せした価格が、マイホームの一般的な市場価格になります。

よくある誤解として、「数百万円かけてリフォームしているから、そのぶん、住宅の価値も高まったはず」というもの。実際には、リフォーム代金がそこまで考慮されることはありません。新築物件並みの価格に近づくことは皆無です。

また、土地の価格については、課税価格を導き出すための「路線価」や市場に流通している価格から相場が算出されます。しかし、相場はあくまでも相場でしかありません。

市場原理や売り手の事情が考慮される不動産マーケットでは、当然、人気のある地域の方が売りやすくなります。人気のある地域とはつまり、都心部をはじめとする、利便性の高い住宅密集地のことです。

需要があるから購入予備軍が増える。しかし、土地には限りがあるため、建築できる物件の数には限界がある。すると、土地の価格が高くなり、不動産の価値そのものも上がっていきます。これが不動産マーケットの実態です。

一方で、地方はどうでしょうか。過疎化も問題になっているように、これから先はさらに人口の格差が進んでいくと予想されます。そうなると、どんなにいい建物であったとしても、築年数によって価値が下落してしまうため、結果的に不動産全体の価値としては低くならざるを得ません。

価値が下がるということは、価格が下落するということ。そして、どんなに価格が下落しても、買い手がつかなければ売ることはできません。だからこそ、とくに地方の物件を売却したいと考えている方は、需要があるうちに手配しておくことが重要です。

少なくとも、「地方創生」のような国の施策に期待していても、マイホームを高値売却するのは難しいのが実情です。不安があるのであれば、すぐに行動を起こすことが肝要です。

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最終更新:11/20(水) 9:00
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