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変動金利が下がり始めたのは、住宅ローン金利が上昇する兆候!?

1/22(水) 11:12配信

ダイヤモンド不動産研究所

2020年に入ってからジャパンネット銀行が変動金利としては初の0.3%台の0.399%としたことをきっかけに、住宅ローンの低金利競争は変動金利にシフトしてきています。住宅ローンユーザーとして低金利になるのは歓迎すべきことですが、これが変動金利の金利引き上げの兆候であるとしたらどうでしょう…?

三菱UFJ銀行は、3年固定なら0.39%!

決算月前の低金利競争が変動金利になった理由

 こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

 2020年に入ってから変動金利の下落が話題になっています。ジャパンネット銀行が変動金利を0.399%に引き下げたことをきっかけに、auじぶん銀行が借り換え限定で0.41%の特別金利を出すなど、住宅ローンの低金利競争が激しくなっています。

 3月の決算月前に各行が目玉商品としている住宅ローン金利を引き下げるのは恒例のことです。従来は10年固定金利が低金利競争の中心でしたが、今年は変動金利となりました。

 現時点の金利は10年固定金利よりも変動金利の方が低く、多くの専門家は、変動金利が銀行にとって赤字だと言っていますよね。銀行にとって赤字の変動金利を下げるよりも従来どおり10年固定金利を下げる方が傷は小さく済むのに、あえて変動金利を引き下げ、変動金利に利用者を集めようとしている銀行の狙いは何でしょうか?

 これは銀行側の予想として10年以内に政策金利が上がり、全ての銀行が変動金利を上げる状況になると見越していると考えれば、つじつまが合うのです。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利競争が激化! auじぶん銀行が借り換え商品を0.41%に引き下げ!

10年固定よりも、金利をすぐ上げられる変動金利を重視 10年固定金利とは、文字通り10年間、金利を固定する金利タイプです。

 一方で、変動金利とは、6カ月ごとに金利を見直す金利タイプです。(※1)

 今から10年以内に日銀が利上げにシフトし、政策金利を上げたとしたら、その瞬間から全ての銀行が基準金利を上げ、住宅ローンの変動金利を借りている人は金利が上がります。銀行としてはすぐに金利を上げられるので、その分だけ多くの利息収入を得られることになるのです。

 しかし10年固定金利の住宅ローン利用者からは、10年経過するまでは当初に契約した金利でしか利息を取ることができません。

 つまり、「10年以内に利上げがあり金利を上げられるタイミングが来る」と予測しているならば、住宅ローンを貸す銀行としては『今のところ少し金利が高いけど、後で上げられない10年固定を売るよりも、今は赤字であっても、近い将来金利を上げられる変動金利を売る方がトータルで儲かる』と考えるのが合理的なのです。

※1 変動金利は金利上昇に伴う返済額の増加を緩和する措置をとっていることが多い。
(1)6カ月ごとに金利を見直す 
(2)「5%ルール」金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持する。つまり、急に金利が上がっても、毎月の支払いが急に増えるわけではない。
(3)「125%ルール」金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やすときには、直前の125%までを上限にする。
なお、「5%ルール」「125%ルール」といった激変緩和措置を用意していない銀行(ジャパンネット銀行、新生銀行など)もある。

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最終更新:2/12(水) 19:06
ダイヤモンド不動産研究所

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