ここから本文です

J-REITの投資対象は? 利益の源泉はどこから得られるのか?

2016/4/13(水) 16:00配信

THE PAGE

 日本版・不動産投資信託(J-REIT)の収入源、つまり投資家にとっての”もうけ”の仕組みはどうなっているのでしょうか? また売買に重要な不動産価格はどのように決まるのでしょうか? ミリタス・フィナンシャル・コンサルティングの田渕直也さんが解説します。 

いちばんよくわかるJ-REIT

主な収入源は賃貸収入

 J-REITが投資対象とするのは、商業用不動産と呼ばれる賃貸用不動産です。オフィス、マンション、商業・物流施設、ホテルなどのオペレーション型施設など、多種多様なものがあります。商業用不動産に対するのが、利用者が自分で保有することを前提とする分譲用不動産ですが、こちらは基本的にJ-REITの投資対象とはなりません。

 したがって、J-REITの主要な収入源は、商業用不動産を賃貸することによる賃貸収入です。賃貸収入を最大化するためには、まず賃料を引き上げることが考えられますが、ただ単に賃料を引き上げるだけだとテナント(賃借人)が集まらず、不動産の稼働率が低下してしまいます。いわゆる空室リスクといわれるものです。そこで、付加価値やブランドイメージを高めて、空室率を押さえながら賃料の適正水準を引き上げ、以下で計算される賃貸収入の最大化を図ることになります。

賃貸収入 = 満室時賃料×(1-空室率)

 また、商業用不動産の保有には、物件の維持管理費用やテナントの募集費用、固定資産税など、必然的に伴うコストが発生します。これらのコストも低く抑えるに越したことはないのですが、そのためにサービスが低下してテナントの満足度が低くなれば、やはり空室リスクを生んでしまいます。そのため、これらの営業管理費用のコストパフォーマンスをいかに引き上げていくかが重要な点になります。

 賃貸収入からこの営業管理費用を差し引いたものが、NOI(Net Operating Income)と呼ばれるものです。一般企業の営業利益にあたります。また、このNOIを不動産の取得価格で割ったものがNOI利回りと呼ばれ、商業用不動産の最も基礎的な収益率を表す指標となります。

 このNOI利回りをいかに高めていけるかが、まさにアセットマネージャー(AM)の腕の見せどころというわけです。

1/2ページ

最終更新:2016/4/13(水) 16:00
THE PAGE