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きちんと把握しておこう! 利回りが高い不動産投資の注意点

2/20(月) 20:10配信

ZUU online

債券や外貨預金、FXなど投資の種類や運用法はさまざまですが、特に安定していることから人気が高いのが不動産投資です。利回りの高い物件を所有することができれば、大きな利益を得ることも可能です。

国債や定期預金の超低金利が続いている現在、高利回りの不動産投資は大きな注目を集めています。しかしその高い利回りは確実ではなく、またいつまでも続かない場合もあります。利回りは物件次第なので、まずはどのような点に注意すべきかを理解しておきましょう。

■不動産投資の注意点3つ

1. 人の流動性を確認する
相続税対策などで空き地に賃貸物件を建てても、新築物件なのに入居者が何ヵ月も入らず赤字になるケースなどがあります。都会やある程度大きな都市の場合には、郊外でも入居者がすぐに見つかりますが、都心部から離れすぎていたり、人口が減少していたりする地域では、入居者を見つけるのは簡単ではありません。

物件を選ぶ際、人の流動性はとても重要です。このような場所では、物件が安くても採算ベースに乗せることが難しくなるため、安易に手を出さない方がいいでしょう。不動産投資においては、入居者が見つからないからといって、物件ごと他の場所に移動するわけにはいきません。また売却をしようにも、入居者が見つからないような物件はすぐに買い手が見つかる可能性も低く、早く売るためには物件価格を大幅に引き下げて、大損価格での売却を覚悟しなければなりません。

不動産投資で成功するためには、多少物件価格が上がっても、人の流動性が高く賃貸需要のある地域の物件を選ぶことが重要です。

2. 物件の種類を見極める
高い利回りの物件は不動産投資を考えている投資家たちに人気があるため、売れ残るということはあまりありません。また人気がある物件となると不動産会社も少しでも利益を出そうと物件の価格を値上げするため、結果的に利回りが低下します。利回りが低下しないで高いままの場合は、物件に何らかの理由があると考えていいでしょう。

例えば築年数が古い物件は建物の耐用年数が残り少なく、高利回りでも修繕費などを考慮するとあまりお得ではなく、かえって損してしまうこともあります。また入居者が入らず物件が投げ売りの価格で販売されている場合は、その地域の相場の家賃でも高い利回りになるため収益力があるように思えますが、実際には入居者が入らずに収益ゼロという最悪な結果を招くこともあります。

利回りだけに注目するのではなく、どのような物件か、入居者が住みたいと思う物件かどうか、トータルで利益を生み出せるかを考えて物件選びをしていくべきです。

3. 経年による家賃の下落
周りに賃貸物件が少なく賃貸物件の需要が高い地域では、家賃を高く設定できるため、他よりも高利回りを得ることが可能になります。しかしインフレにでもならない限り、建物が老朽化していく以上、家賃を値上げするよりも値下げせざるを得ないのが現実です。

不動産投資の良い点として、収益源となる家賃は2年ごとの契約で最低 2年間は固定されること、さらに経年してもほぼ値を下げないまま契約し続けられることが挙げられます。あまり物件が増えない地域ならば家賃の値下げ競争もないため、比較的安定した収入源となることでしょう。ただ競争物件が増えると古い物件には入居者が入らなくなり、家賃を値下げして入居者を呼びこむことになります。地方のように物件が増えやすい地域の場合は、この点に注意をしなければなりません。また競争相手が増えなくても古い物件になると人気もなくなるため、いつまでも高い家賃で収益を上げ続けられるとは思わないようにしましょう。

■リスクを押さえて不動産投資を行うためには

物件価格が安い地方ならば高い利回りを確保しやすい反面、入居者自体が少ないという問題も抱えています。地方住まいの投資家が都心の物件を購入しても管理ができないのではと考える方もいるかもしれません。しかし、信頼できる管理会社をパートナーにできれば十分管理することができます。

多少利回りが落ちるように思えても、空室や家賃下落のリスクが少ない、賃貸需要の高い都心エリアの物件への不動産投資をおすすめします。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:2/20(月) 20:10
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