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法人化を考えても良い高額所得者の不動産投資

2/24(金) 20:10配信

ZUU online

不動産投資は、所得金額によって物件や運用法の選択肢が異なります。金融機関からのローンで購入する場合、所得金額が高い方はローンの審査に通りやすいといえるでしょう。

また、規模の大きな不動産投資の場合には、法人化を検討するのも一つの方法です。

■高額所得者は不動産投資が不利?

個人の所得税の税率は累進課税となっており、最低税率は5%です。所得金額が増えるごとに税率が上がっていき、課税される所得金額が330万円を超えると税率は20%、2015年分以降4,000万円超では最高税率の45%が適用されます。

税率はある一定の金額を超えるごとに上がるため、不動産投資の所得が個人所得に加算されることで、課税額が増える場合があります。つまり、せっかく収益を上げても、人によっては手取りが減る場合もあるということです。

最初のうちは減価償却費を計上し、所得金額を減らして課税を抑えるメリットがありますが、減価償却が進むにつれて課税される所得金額が増えるため、税制面では不利になっていきます。課税は住民税もあるので、課税所得1,800万円超の方は、住民税10%を合わせると50%もの税金を支払う計算になります。高額所得者は、全体的な税率を考えながら不動産投資を行う必要があるでしょう。

■不動産投資を法人化して課税を抑える

2012年より法人税率が引き下げられ、2016年には普通法人で23.4%、地方法人税は各課税事業年度の基準法人税額の4.4%になりました。法人住民税を合わせても、課税対象となる所得金額によっては個人よりも法人の方が税率は低くなっています。そのため高額所得者の中には、不動産投資を法人化して節税する方も出てきました。法人化によって課税所得を分離することで、累進課税による不利を避けることができます。

法人化は税率の計算が複雑な上に、納税に不備があった場合に脱税扱いとなったり、税務署に摘発されて重加算税が発生したりというような不安要素も多く含みます。そのため、税理士に相談して適正な納税をするようにしましょう。税理士に報酬を支払う必要がありますが、その分を控除して考えても法人化による節税メリットは大きいです。ただ副業として法人化する場合、副業が禁止されている会社勤めの方は、配偶者を法人の代表にするなどの対策が必要です。

■さらに節税できる法人化のメリット

不動産投資の法人化は、高額所得者だけのものではありません。その理由は、必要経費を増やすことによって節税効果を上げられるためです。法人は個人よりも必要経費の範囲が広がります。また、配偶者を社員にして法人税の支払いを減らしたり、社会保険の負担を軽くしたりすることも可能です。

相続時には物件ではなく会社の株式を相続することになるため、相続税の負担を軽くすることにもなります。法人は税金の計算が複雑なため、税理士への相談や支払う経費を考えるとメリットは少ないように感じるかもしれません。それでも大きな節税効果を見込める場合には、不動産投資を法人化することを考えてもいいでしょう。

■法人化はタイミングを考えて

法人化は節税効果を期待できますが、費用が必要となります。たとえば、法人開設時には公証人手数料5万円と登録免許税15万円を納める必要があり、赤字でも法人住民税の均等割分を負担しなければなりません。収益がないときには、費用負担を考慮して法人化を見送るべきですが、収益が上がってきて資産規模が大きくなった場合は、法人化を検討するといいかもしれません。せっかく家賃収入が増えても、税率が上がって支出額が膨らむと手元に入ってくる収入は増えません。個人所得税が高い方ほど、法人化を視野に入れた不動産投資を行うべきでしょう。

不動産投資による収益の増加は、高額所得者ほど税制面で不利でしたが、法人化することでそのデメリットを解消することができます。法人化というと、事業を行うことになるため身構えてしまうかもしれませんが、自分の状況に合わせ検討してみてはいかがでしょうか。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:2/24(金) 20:10
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