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不動産投資ローンの賢い選び方

3/6(月) 20:10配信

ZUU online

不動産投資を行うには多額の資金が必要でが、すべての資金を自己資金で始める方は少なく、ほとんどの方が金融機関からのローンを活用しています。

不動産投資専用のローンがあり、各金融機関によって融資条件や金利はさまざまです。今回は不動産投資ローンとは何か、ローンを選ぶ際に知っておきたいポイントについて解説します。

■不動産投資ローンを利用する

不動産投資を始める際は、まず物件を購入する資金を用意しなければなりません。物件の購入費用を全額借りるフルローンという手段もありますが、購入物件以外の担保も提供し、なおかつフルローンを返済できるだけの収入を求められる場合があります。不動産投資ローンは、一般的に自己資金を頭金として融資を受けるもので、投資物件を担保として物件購入資金を借りることができます。住宅ローンの場合は居住を目的としますが、不動産投資ローンの場合には投資、すなわち事業への融資となるため金利が高く、審査は厳しくなっています。

不動産を購入する際には物件価格の他に仲介手数料や登記費用、融資手続き費用といった諸経費が必要となります。これらの諸経費は融資の対象外となるため、自己資金で用意しなければなりません。諸経費の価格の目安は物件価格の5~7%程度です。頭金と諸経費を計算した上で、ローンでの融資がいくら必要なのかを把握しておきましょう。

■不動産投資ローンの仕組み

不動産投資ローンは、大きく分けると提携ローンと金融機関ローンがあります。提携ローンは不動産投資会社が提携を結んでいる金融機関によって融資を行うもので、その属性により融資金額・金利などの条件が異なります。一方、金融機関ローンは一般の都市銀行やネット銀行、また日本政策金融公庫などの機関によるものを指し、一般的に広く利用されています。

金融機関の不動産投資ローンは不動産投資専用のローンとなり、金利などの貸し出し条件が違うだけで、他のローン商品とそれほど変わりません。事業向けローンが不動産投資専用になったと考えていいでしょう。ただ条件として、物件を取得するためのローンとなるため、内装などの改装費用は借りられないと理解しておきましょう。住宅ローンの場合には連帯保証人または保証会社による保証が必要ですが、不動産投資ローンでは原則不要としている銀行が多いのも特徴です。

審査の際には購入する物件の収益見込み以上に、収入属性や物件以外の担保なども重要視されます。担保は購入目的の物件に限りませんが、融資の使途目的は購入物件となります。住宅ローンで購入した物件を賃貸に利用するのは規約違反です。融資の残額の一括返済を求められ、返済できなければ当然担保として物件は取り上げられて、競売にかけられる可能性があります。

■不動産投資への貸し出しに積極的

不動産投資ローンを扱う銀行は多く、不動産投資への積極的な姿勢が表れています。不動産投資ローンという名称以外にも、アパートローンという名称で相続税対策として空き地にアパートを建てる方などに向けた融資商品を展開する銀行もあります。

金融緩和により審査のハードルは低くなり、以前よりも融資が受けられやすくなっていると言われています。十分な自己資金がある、物件の収益性が高い、収入属性・年収が高いなどの条件を満たすとより有利となります。

不動産投資ローンの借入額は、一般的に年収の10~30倍と言われています。また金利の相場は1%台前半から5%弱となっており、金融機関によって大きな幅があることがわかります。それぞれ変動金利・固定金利などの特徴があり、ネット銀行は金利が低く設定されていることが多いようです。近年は低金利が続いていますが、今後の金利上昇が心配な場合は、なるべく早めに繰り上げ返済を行うことでリスクを減らすことが可能です。

不動産投資ローンは、住宅ローンと違いあくまでも事業用の資金を融資しているというのが銀行側の認識なので、住宅ローンよりも利率が高く審査が厳しいと考えておきましょう。融資の条件や物件評価の方法などは、金融機関によって異なります。最初のうちは金利が高くても、数年後に金利の引き下げ交渉を行える場合もあります。

不動産投資は中長期の資産運用ですから、よく比較検討し、自分にとって最も有利なローン商品を見つけましょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:3/6(月) 20:10
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