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新築マンション購入時にかかる諸費用を徹底解説

3/19(日) 10:15配信

投信1

新築マンションを購入するときには、購入金額の3%~5%程度の諸費用がかかってきます。新築マンションは1,000万円単位の商品になるので、諸費用だけで100万円以上かかることも少なくないです。そこで今回は、新築マンションにかかる諸費用の内訳だけでなく、金額や節約方法や支払いの流れなど、詳細を解説していきます。

新築マンション購入時にかかる諸費用は?

マンションまず、新築マンションを購入するときに、どんな諸費用がかかるのかを解説します。新築マンションは住宅ローンを組んで購入する人が多いです。そのため、今回は住宅ローンを組むという前提で、どんな諸費用がかかるかをお話します。具体的には以下の4つの諸費用がマンション購入時にかかる諸費用です。

 1.住宅ローン関係費用
 2.登記関係費用
 3.税金関係(固定資産税、不動産取得税)
 4.その他費用(修繕積立基金、管理費・修繕費前納分)
これらの諸費用額は、購入するマンションによっても、住宅ローンを組む金融機関によっても異なってきます。また、税金の優遇があるかどうかで金額は大きく変わりますので、金融機関選びや優遇措置などはしっかり把握しましょう。

 住宅ローン関係費用

住宅ローン関係でかかる費用は以下の通りです。

 5.事務手数料
 6.保証料
 7.契約印紙代
さきほどいったとおり、住宅ローン関係費用は、住宅ローンを組む金融機関によって金額は大きく異なります。費用の詳細に関しては後述しますが、住宅ローン関係の諸費用額は、最大で借入金額の2%以上は目安金額として計算しておきましょう。つまり、4,000万円の借入金額であれば、住宅ローン関係費用は80万円以上計算しておくということです。

事務手数料

事務手数料とは、金融機関に支払う「労務費」のようなものです。各金融機関が住宅ローンを取り次ぐための手続きをします。その手続きをするために、様々な出費があるので、それをまとめて事務手数料として請求するのです。

保証料

住宅ローン関係費用で最も高い金額が、この保証料になります。保証料とは、保証会社に支払う費用になります。保証会社とは、昔でいうところの「保証人」をしてくれる会社のことです。つまり、借入者が返済不能状態になったときに、保証会社が代わりに金融機関へ残債を返済するのです。そのため、保証会社には「リスク」があります。その「リスク」に対して支払う費用が保証料になります。この、保証料に関してはマンションの売却時に返還される費用です。たとえば、住宅ローン4,000万円を35年の借入期間で組み、保証料を80万円支払ったとします。

そして、借入から5年経過(ローン残存期間30年)した時点でマンションを売ったとします。あくまで、保証料の80万円は借入期間35年間を「保証」する事に対して支払っているので、残存期間30年分は返還してもらう必要があるのです。単純に計算すると1年で2.3万円の保証料(80万円÷35年)なので、残存期間30年であれば約69万円余剰分が出ます。そこから、銀行に支払う手数料差し引いた金額が、借入者に返還される金額です。

契約印紙代

住宅ローンを組むときは、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。この金銭消費貸借契約書は「印紙税」がかかる文書になっているのです。印紙税とは、経済取引関係の書類に対して課せられる税金で、一般的な書類は「領収書(全てではない)」などが挙げられます。その書類に金銭消費貸借契約書も該当しているということです。印紙税の金額※1は以下のように借入金額ごとに決まっています。ただし、平成28年11月現在の金額になりますので、時期によって変動する場合があります。

 ・借入金額500万円超~1千万円以下:印紙税1万円
 ・借入金額1千万円超~5千万円以下:印紙税2万円
 ・借入金額5千万円超~1億円以下:印紙税6万円
印紙税の納税方法は印紙を金銭消費貸借契約に貼付して、割り印をすることで納税したと見なされます。印紙に関しては金融機関が用意してくれることが多く、印紙の代金を後から諸費用として請求されるという流れになります。

※1 印紙税額一覧
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

 登記関係費用

登記関係でかかる費用は以下の通りです。

 8.登録免許税
 9.司法書士報酬
登記関係費用は、購入する不動産によって金額が異なってきます。また、良く勘違いされがちな部分ですが、登記自体は司法書士の資格を持っていない人でも出来ます。ただし、手続きがあまりに煩雑で複雑なため、基本的には司法書士に登記を依頼することが多いのです。

また、新築マンション購入における「登記関係費用」は、金融機関も関係してきます。そのため、金融機関は司法書士に依頼することを前提としているので、「2.司法書士報酬」の費用はかかるものと思っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記したり抵当権を登記したりする際にかかる税金です。新築マンション購入時における登録免許税は「所有権保存(移転)登記」と「抵当権設定登記」の2種類の登記になります。

まず、「所有権移転(保存)登記」ですが、新築マンションは表題部のみ売主の不動産会社が登記をします。表題部とは簡単にいうと「マンション全体」ということです。その後、部屋ごとに所有権保存登記をして、購入者の名義で登記しなおします。登記をすることで、晴れて公的に「所有権」を持つことになるのです。

所有権保存登記の際にかかる登録免許税は、「評価額×0.15%」で計算されます。ただし、この税金に関しても軽減措置などがあります。そのため、印紙税と同様、時期によって変動しますので、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

もう一つの「抵当権設定登記」は、前項の住宅ローンと密接な関係があります。そもそも、抵当権とは、金融機関が不動産に設定する権利のことです。金融機関が不動産に抵当権を設定することによって、借入者がローンを滞納したときに不動産を売却する権利を得られるのです。その売却益を住宅ローン残債に充てるというワケです。

つまり、簡単にいうと抵当権とは不動産の担保設定のことです。この抵当権設定にかかる登録免許税も、基本的にはマンションの購入者が支払います。税率は「不動産価額×0.1%」です。

また、今回出てきている「不動産価額」は、国が定める「固定資産税評価額」を参考にして算出されます。さらに、上述した税率は軽減を受けた後の税率ですが、軽減を受けるためには床面積50㎡以上などの諸条件があります。

※2 国税庁ホームページ 登録免許税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

司法書士報酬

さきほどいったように、登記関係の手続きは司法書士が行います。その司法書士に支払う費用が、司法書士報酬になります。司法書士に関しては、基本的に不動産会社が指定した司法書士に依頼することになります。

つまり、「知り合いの司法書士に依頼したい」や、「司法書士の資格を持っているので自分で登記をしたい」は無理ということです。司法書士報酬の金額は司法書士事務所によって異なりますが、目安金額は5万円前後と思っておきましょう。この司法書士報酬と前項の「登録免許税」を合わせて、登記関係費用といいます。

 その他 税金関係

上述した「住宅ローン関係費用」と「登記関係費用」が新築マンション購入時の、基本的な諸費用になります。しかし、上述した項目以外にもかかる税金があるのです。新築マンション購入時にかかる税金をまとめると以下の項目になります。

 10.金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書の印紙税(上述)
 11.登記の際の登録免許税(上述)
 12.不動産会社と結ぶ売買契約書の印紙税
 13.固定資産税精算分
 14.不動産取得税
1,2の印紙税、登録免許税については上述した通りです。次項以降で3,4,5の税金について解説していきます。

不動産会社と結ぶ売買契約書の印紙税

さきほど話した金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書以外に、不動産会社と結ぶ売買契約書にも印紙税がかかります。金額は上述した通りです。金銭消費貸借契約書は「借入額」でしたが、売買契約書は「物件価格(税抜き)」になります。売買契約書の印紙税負担は、不動産会社によって異なります。全額購入者が負担する場合もありますし、購入者と不動産会社で折半する場合もあります。

固定資産税精算分

不動産は建築が終わっている(竣工)と、固定資産税という税金がかかってきます。この税金は、マンションを含む全ての不動産所有者にかかってくる税金です。固定資産税は、その年の1月1日の所有者に対して1年分の固定資産税の請求がきます。たとえば、不動産会社Aが分譲する2013年11月に竣工したマンションを購入して、2014年7月1日に引渡を受けたとします。2014年1月時点の所有者は不動産会社Aになっているので、2014年分の固定資産税は不動産会社Aに請求がいきます。

仮に、自分が購入した部屋の固定資産税が年間20万円だったとします。そのとき、不動産会社Aは2014年1月1日~12月末日までの固定資産税20万円を、既に納税しているのです。しかし、実際には7月1日以降は不動産会社Aではなく、購入者の所有になります。つまり、購入者は2014年7月1日~12月末日までの固定資産税を、不動産会社Aに支払わなければいけないということです。そのため、今回のケースでいうと20万円の半分(半年分のため)の10万円を、不動産会社に諸費用として支払うことになります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときにかかる税金になります。税率は「固定資産税評価額×4%」です。不動産取得税は、マンション取得後6ヶ月~1年半くらいの間に、各都道府県から「納税通知書」が届くことで金額が分かります。また、不動産取得税は地方税になるので、各自治体によって納期などが異なります。東京都の不動産取得税については、東京都主税局ホームページ※3をご覧ください。

※3 東京都主税局 不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

 その他費用

上述した諸費用以外にも、マンションによっては以下の項目が諸費用として請求される場合があります。

 15.修繕維持積立基金
 16.管理費・修繕積立金前納分
マンションにかかる金額に関しては、そのマンションの修繕計画やランニングコストの徴収方法によって異なります。そのため、詳細は不動産会社にヒアリングをする必要があります。

修繕維持積立基金

修繕維持積立基金とは、毎月支払う修繕積立金の基になる費用です。どのマンションも20年~30年スパンで長期修繕計画を策定しています。その長期修繕計画は、「○年周期で○○という項目を修繕する」というように、細かい修繕計画が決まっているのです。

その計画に応じて修繕金が設定されますが、毎月徴収する修繕積立金だけでは賄えない場合が多いです。そのときに、修繕維持積立基金という費用を設定します。大体15万円~30万円程度に設定して、諸費用で徴収した後はマンションの管理組合に預け入れます。マンションの管理組合に預け入れた後は、そのマンションの修繕金として運用されます。

管理費、修繕積立金前納分

マンションによってルールが異なりますが、最初の1~2か月分のランニングコストを前もって支払うことが多いです。厳密にいうと、管理費や修繕積立金以外の、駐輪場代や駐車場代も前納します。諸費用として前納しておけば、一定期間はランニングコストなしの期間があります。これは諸費用というよりも「前払いしておく費用」という感覚です。

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最終更新:5/13(土) 1:00
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