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そのマンション買っても大丈夫? 意外と知らないマンションの維持費とは

3/26(日) 10:15配信

投信1

新築、中古を問わず首都圏に住む際には、マンションを住居として考える人も多くいるでしょう。東京23区内では、一戸建てに住む人の割合は24%、対してマンションを購入して住んでいる人は19%となっており、全国平均の戸建て52%と比較すると、都内に限れば年々マンションに住む人の割合は一戸建てに住む人の数字に近づいてきています。

マンションに住む人が増えている背景としては、その立地の良さや職場への通勤面、また眺望の良さに加えて、やはり23区内では一戸建てを一般的な収入のサラリーマンが購入するのは難しい、しかしマンションならばなんとか家族で住める大きさの家が都心でも買える、といった経済的な都合という側面も大きいでしょう。

しかし一戸建てと比較をすると、マンションは集合住宅だけに、色々な維持費が必要になってきます。長年マンションに住み続けるとしたら一体どの程度の出費を考えなければいけないのでしょうか。

マンションの維持のためにかかる経費

それでは最初に、マンションに住み続ける場合にはどのような経費がかかってくるのか、それを具体的に挙げていきたいと思います。一戸建てに住んでいても必要となるものもありますし、マンションならではの経費もありますので、その差をよく知っておきましょう。

 管理費

マンションに住むとほとんどの物件で必要となるものです。賃貸のマンションやアパートに住んでいる人でも請求された経験があるのではないでしょうか。マンション全体のゴミ出しや消火器、水道や共有部分の電気代など、マンションの住民全員が使用する設備の維持費になります。

また管理人がいる場合はその管理人の人件費ともなりますし、エレベーターの定期的なメンテナンス、整備代なども管理費から捻出されます。

管理費が高いマンションを敬遠する人もいますが、エレベーターなどの設備は点検が義務付けられていますし、安く抑えるために管理をほとんどしていないマンションは階段や通路の電機が切れても放置され、ゴミもたまり放題、落書きなども消されないなど治安面や衛生面が大きく悪化します。管理費は快適かつ安全に住むためには必ず必要な経費です。

ただし一戸建ての場合ならば管理費はかかりません。それは一戸建てでは必然的に自宅の掃除は自分で行いますし電灯が切れたら、当然自分で取り替えなければいけません。水道の修理なども全て自分で行わなければいけませんし、宅配便の受取も管理人におまかせ、とはいかないでしょう。

つまり修理のためにその都度自分で動き、お金を支払うか、毎月定期的にお金を支払うかの違いになります。どちらが得とは一概にはいえませんが、出費を省くこと”だけ“を考えたら一戸建てでは管理費はかからないので安く抑えることができます。

管理費の相場としては、高級なマンションほど高くなる傾向にありますが、床面積に比例して増えるので、平方メートルあたり平均は首都圏では220円ほどです。4人家族が住める80~90平方メートルほどのマンションならば16,000~20,000円程度でしょう。

 修繕積立金

次に必要なのは修繕積立金です。管理費が毎月の定期的なメンテナンスに必要なお金としたら、修繕積立金は10年に一度などの大規模な修繕費のためのお金になります。

美観を保つ、また機能面の維持のためにマンションは10年や15年に一度、外壁や屋根の塗装や補修工事を行います。また劣化が進みやすい配管なども大規模修繕に含まれます。その他にもプールやキッズルームなどの設備があった場合にも、これらの維持のために修繕積立金を使用することがあります。

管理費と同様で設備が充実しているマンションほど修繕積立金は高く、また床面積が広い部屋に住んでいる人ほど、高額の修繕積立金を支払わなくてはいけない傾向にあります。一般的にはマンションで管理組合を作り、そこで相談の上で、大規模修繕のために積み立てるお金を算出し、それぞれに割り当てます。

さらに大きな問題として、修繕積立金はほぼ必ず大規模修繕のたびに負担が増えます。当然ですが建物は住めば住むほど劣化が進むのでメンテナンス代の必要性が高まっていきます。

さらに将来的な建て替えの検討が行われている場合には、その建て替え費用にも充てられます。これも一戸建ての場合は特に必須にはならない支出になります。ただし一戸建てに住んでいる場合にも水回りの設備の交換や修理、外壁や屋根の塗装は長く住んでいれば必須となります。特に外壁や屋根塗装は数十万から100万円以上の出費になるので、一戸建てに住んでいる人もそういったメンテナンスのために、常に貯金をしておく必要があるでしょう。

 駐車場代

ファミリー向けマンションにはたいてい駐車場が併設されています。屋外駐車場もありますし、地下などに機械式の駐車場が設けられていることもあります。一戸建ての場合はまず間違いなく駐車場スペースを確保して建てるので、これは特にマンションならではの出費と言えるでしょう。

相場としては25,000~30,000円程度になっています。また屋外駐車場はスペースが必要なので、都心のマンションではなかなかありません。機械式の駐車場の場合はメンテナンスが必要なので管理費や修繕積立金にも反映されます。

 設備の使用代

都心型のタワーマンションは付加価値を高めるために、ゲストルームやキッズルーム、また時にはシアタールームやバーなどを共有設備として設けていることもあります。このような施設や設備は無料で提供しているケースは稀であり、利用のたびに使用料を支払う必要があります。ゲストルームを使用する場合は1泊で1万円以上と高額になることもあり、設けてはみたものの、誰も使用しなくなるケースも見受けられます。

こういった設備は利用しなければお金がかからないものと思われがちですが、修繕費や管理費にはこれらの運営のための費用が含まれていますし、特にマンション全体での住人の数が減ると、少ない住人でこれらの設備の運営費用を負担しなければいけません。場合によっては廃止されるケースも少なくないようです。

 管理人の人件費

マンション、特に高級なマンションには管理人やコンシェルジェが専門に付いていることがあります。コンシェルジェともなると、管理人以上の仕事をしてくれるので時間をお金で買えるような人にとっては有用なのですが、住人の数が減ると雇用のための費用がそれぞれの住人に多く課されることになります。

 固定資産税

固定資産税に関しては一戸建てもマンションも同様に課税されます。

固定資産税は土地と建物を別々に計上されます。マンションに住んでいる場合は敷地全体の面積を戸数で割るので、一戸あたりの専有面積は、マンションが縦に大きくなるほど少なくなるので、その点では一戸建てよりも割安になるでしょう。

ただし建物に関してはマンションのほうが鉄筋など強固に作られているので、耐用年数が木造戸建ての22年に対し、鉄筋マンションは47年にもなります。また設備も充実しているので建物の評価額が高くなる傾向にあります。大まかに言えば土地の固定資産税は家が高く、建物の固定資産税はマンションのほうが高くなります。

また固定資産税は土地の評価額によって決められるので、立地が良い場所に建てられることが多いマンションのほうがやや高くなるといえるでしょう。

 リフォーム費用

中古マンションを買った場合には水まわりを中心に設備が劣化していたり、壁紙に汚れが目立ったりすることもあるので、それらのリフォームをしなければいけないことがあります。また新築を買ったにしても、10年、20年と住んでいればやはり各所のリフォームの必要性が出てくるでしょう。

美観の維持だけではなく、住む人間の数に応じて部屋の数を変えるリフォームや、バリアフリー対応、キッチンやバスルームのリフォームをなどしなければいけません。ただこれは一戸建ての場合も同様です。

比較をすると一戸建てのほうが面積が広いので、リフォームやリノベーションの自由度が高い代わりに費用が高めになる傾向があるようです

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最終更新:3/26(日) 11:55
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