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不動産投資の王道:税金と借金の原理原則を知る!

4/16(日) 8:15配信

投信1

“家賃収入=自分の収入”ではない!

不動産投資の魅力はなんといっても安定した家賃収入です。ただし、家賃収入がそのまま全部自分のものになる、なんてことはありませんよね。

実際には、家賃収入から管理費や設備費などの経費、借入金の返済などを差し引いた金額が手残り金額(税引き前キャッシュフロー)になります。さらにそこから税金が引かれ、税引き後キャッシュフローがあなたの収入になるわけです。

そこで税金を払ってお金が残っていればいいのですが、場合によっては課税所得に税率をかけた納税額が手残り金額(税引き前キャッシュフロー)より多くなってしまうこともあります。いわゆるデットクロスです。

気になる方はこちらの記事『不動産投資の落とし穴、「デットクロス」に陥らないためには?』をお読みください。

デットクロスが発生する原因はいくつかありますが、そのうちの一つが『元金返済』です。

なぜ元金返済がデットクロスの要因になるのか、なぜ投資のスタート時点では気が付けないのか。今回はそのあたりを解説します。

支出になるのに経費にならない元金返済とは?

前回の記事、『不動産投資の命運を分ける減価償却のインパクト!』の中で、収支計算と損益計算の違いの一つとして減価償却についてお伝えしました。

減価償却は、「支出がないのに経費になる」という、投資家にはありがたい存在でしたね。

元金返済は、減価償却の反対で「支出があるのに経費にならない」というもの。一見すると理不尽です。

経費にできないということは、たくさん元金返済をしても税金の計算に考慮されないということです。仮に現金がなくなっても、税金はしっかりと取られてしまいます。

不動産投資をされる方のほとんどは銀行から融資を受けますが、実は融資条件で投資プランの大部分が決まってしまいます。

銀行融資の返済を「毎月いくら」と、ひとまとめにされている方もいると思います。キャッシュフローの計算をする際はそれでもいいのですが、税金の計算をする場合は返済額の内訳が利息部分と元金部分に別れていることを理解する必要があります。

銀行融資の返済方法には、元金均等返済と元利均等返済があります。元金均等も元利均等も元金と利息を銀行へ支払いますが、毎月の返済の割合が異なります。

下図のように、元金均等の場合、毎月の「元金返済」は一定になります。一方、元利均等の場合、毎月の「返済総額」が一定ですが「元金返済」は毎月増えていきます。

いずれの返済方法も、返済初期には返済総額に占める利息の割合が高く、徐々に元金の割合が増えていくのが面白いところであり、気を付ける必要がある点でもありますね。

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最終更新:4/16(日) 8:15
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