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物件購入で失敗しないために 知っておきたいレントロールとは

4/29(土) 6:10配信

ZUU online

レントロールは、物件評価のために最も重要な資料の1つだ。ローンを組む際に金融機関に求められることもあり、不動産投資で失敗しないためには、購入前に精査しておくことが重要だ。今回は物件購入に欠かせない情報となるレントロールの概要と活用方法を紹介する。

■レントロールとは

レントロール(Rent roll)は賃貸借条件一覧表とも呼ばれ、簡単に家賃明細といわれることもある。アパートやマンションの入居者との契約を戸別の一覧にしたものだ。定められた書式はないが、一般的には次のような項目が記載される。

・ 階数・部屋番号
・ 間取り
・ 専有面積
・ 契約日・契約期間
・ 賃料
・ 共益費
・ 駐車場料
・ 敷金・保証金
・ 入居者氏名
・ 入居者概要(属性)

物件の販売資料などに記載されている表面利回りは満室時の想定賃料で計算されているのが一般的だが、レントロールを見ると実際に発生している賃料(空室の募集家賃等も記載するケースがある)を部屋や間取りごとに確認することができる。入居者の一覧であると同時に、現況家賃の明細でもあるわけだ。どの間取りが人気で、どの部屋が長く契約されているかを一目で確認することが可能となるため、実質利回りを考える際に重要な資料といえる。

レントロールは、金融機関からの融資を考える際にも重要な資料だ。アパートローンのような不動産投資向けのローンは、物件の価値(担保評価)と物件の収益性を考慮して審査が行われる。その際に、現時点での収入や稼働率が一目でわかるレントロールが重宝される。

高い満室想定利回りを算出したところで、入居者がいなければ絵に描いた餅となる。収益性の高い物件がどうかを判断するのにも、金融機関を納得させるのにも「実際にどれだけ収益があるのか」という裏付けが必要だ。そのために活用する資料がレントロールなのだ。

■レントロールの活用法

レントロールは、物件の収益性を確認するためだけのものではない。購入後の動向を予想するために一役買うことがある。

レントロールを見る限り経営状況がよくても、購入直後に一斉に入居者が退去してしまったら不動産の収益性に影響を大きく受けてしまう。その兆候をとらえるには、入居日を見てみよう。一定の時期、特に売り出し始めの前後に契約が集中していたら、キャンペーンや大胆な方法で契約している可能性もある。

賃料にバラツキがないかどうかも重要だ。似たような条件の部屋で賃料に差があれば、入居時期が異なっているかもしれない。

敷金を、売り主から引き継げるかどうかも確認しておこう。地域によって異なるため、注意が必要だ。敷金の返還義務は新しい大家に承継されることが一般的だ。いつ退去が発生してもいいように、敷金分の現金は用意しておきたい。

また入居者の属性についても確認が必要となる。法人契約が多い場合には、景気変動次第では一斉に退去となる可能性もある。

■レントロールの内容を慎重に吟味しよう

レントロールは失敗しない物件購入をするためにも、融資の審査を受けるためにも重要な資料となる。ただし、作成方法や書式などの統一されたルールがないため、内容を確認する際には注意が必要だ。上手く利用すれば、購入後の不動産経営を軌道に乗せるのに重要な役割を果たすだろう。 (提供:みんなの投資online)

最終更新:4/29(土) 6:10
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