ここから本文です

木造とRC造、不動産投資をするならどっち?

5/1(月) 20:10配信

ZUU online

不動産投資をするときに、木造とRC造どちらの物件に投資するか迷う方もいるのではないでしょうか。木造であれば一般的には「アパート経営」、RC造であれば「マンション経営」です。

それぞれのメリット・デメリットを十分に理解したうえで投資を行うようにしましょう。

■木造とRC造の違い

木造とRC造の投資における違いは、以下の2種類に分けることができます。
・ 費用と経費
・ 居住者の印象

構造が異なりますので、当然ながら建築するときの素材に違いが出ます。一棟投資をする際には土地代・建築費・諸経費(仲介手数料や税金など)が必要となりますが、新しく建てる場合に大きな割合を占めるのが建築費です。

そのため、木造とRC造を建築するときに使われる素材の違いによる「建築費」の違いは、物件取得費に大きく関わってくるというわけです。物件取得費が変わると利回りも変わってきます。利回りは不動産投資をするうえで最も重要な指標であるため、木造とRC造のどちらを選択するかが重要なのです。

また、木造とRC造では居住者の印象も異なります。居住者の印象とは、建物そのものの魅力に基づいています。一般的にはRC造の方が丈夫さや防音性から人気が高く、居住者ニーズは高まると考えられます。ただ、家賃とのバランスは考えなければいけません。

■費用・経費の比較

不動産投資における経費には、減価償却費・ローン利息・固定資産税などが含まれます。この中でも減価償却費は高額になることもあり、ここを経費として計上することで節税につながります。

RC構造のマンションは法定耐用年数が47年、一方木造建築物の住宅ならば法定耐用年数は22年です。減価償却とは、「経年劣化した分は費用(経費)として計上してよい」ということなので、耐用年数が短い方が1年で計上できる費用が高まるのです。つまり耐用年数が短い木造は、年間に計上できる減価償却費が多くなるということです。年間の利益は減るものの、税金負担も少なくなることでキャッシュフローが増加します。

また物件取得費用は、木造よりも建築費が高く大規模な建物を建築できるRC造のマンションの方が高くなります。そのため、新規に建てる場合の初期費用はRC造マンションの方が高いので、投資のリスクも上がってしまいます。

不動産投資をすると家賃収入があるので、利益を確定申告して税金を支払う必要があります。ただし、利益は「家賃収入-必要経費」になるので、経費が大きければ大きいほど利益を減らし税金を減らすことができるのです。

■居住者の印象とハード面の比較

税金を考えると木造が有利に思えるかもしれませんが、不動産投資には居住者から見て魅力的な物件であるかが大切です。直接的な収入となる家賃が入らなければ意味がありません。住みたい、借りたいと思える物件であるかは人それぞれの好みにもよりますが、以下の3つが重要なキーワードとなります。

・ 耐震性
木造とRC造では、RC造が耐震性に優れています。現在では工法によって地震や台風に強い造りの木造もありますが、RC造はより丈夫だといえるでしょう。また免震構造や制振構造など、耐震性に特化した建物を建築することも可能です。

・ 防犯性
防犯に関しては建物の建材というより、大規模なマンションや最新のアパートなどを建てやすいRC造が有利です。オートロックや柵、玄関モニターなど工夫次第で防犯対策を施すことが可能です。小規模な木造アパートでは、防犯対策はどうしても限られてしまいます。

・ 耐久性
耐用年数が長いRC造は、それだけ耐久性が高いということです。耐久性が低く物件の魅力が下がると、家賃を下げないと賃借人居住者がつきにくくなります。劣化しにくく維持できるRC造は長期間の経営が可能です。

これら3つのキーワードから考えると、居住者が求める条件に合致しているのはRC造だといえるでしょう。

■メリット・デメリットを把握した投資を

木造・RC造ともに、メリット・デメリットを持っています。木造は、初期費用を抑えられ経費計上額も大きいですが、RC造に比べると家賃が下がり収入が少なくなります。RC造は居住者が求めるさまざまな条件を満たしやすいものの、建築費がかさみ家賃が上がる分借り手が見つかりにくい場合もあります。

どちらの構造に投資するべきか、初期費用と運営経費を合わせたコストと、市場の相場を把握した上での家賃設定とのバランスが重要です。

バランスとは、木造・RC造ともに初期費用はいくらで家賃設定はいくらになるか、また将来的な空室率を見越したうえで、利回りが変動するリスクはどの程度あるかということです。上述したメリット・デメリットを加味しながら検討しましょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:5/1(月) 20:10
ZUU online