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人口が減少する日本で投資すべき物件タイプとは?

ZUU online 5/8(月) 20:10配信

日本の人口は将来的に大きく変わっていきます。日本の総人口は減少しますし、年齢構成の割合も変化していっているのです。これから不動産投資を始めようと考えるのならば、その人口構成の変化にも目を向けて物件を選ぶ必要があります。

今回は、今後の人口減少を見据えた上で投資するべき物件について解説します。

■人口減少が不動産投資に与える影響

現在日本の人口は減少傾向にあり、少子高齢化を防ぐ目途は未だ立っていません。総務省では、以下のように今後の人口を予測しています。生産年齢人口とは15~64歳、高齢人口とは65歳以上を指します。

・ 1990年 総人口1億2,361万人
生産年齢人口の割合:69.7%(生産年齢人口8,590万人)
高齢人口の割合 :12.1%(高齢人口1,490万人)

・ 2014年 総人口1億2,708万人
生産年齢人口の割合:61.3%(生産年齢人口7,785万人)
高齢人口の割合 :26.0%(高齢人口3,300万人)

・ 2030年 総人口1億1,662万人
生産年齢人口の割合:58.1%(生産年齢人口6,773万人)
高齢人口の割合 :31.6%(高齢人口3,685万人)

・ 2055年 総人口9,193万人
生産年齢人口の割合:51.2%(生産年齢人口4,706万人)
高齢人口の割合 :39.4%(高齢人口3,626万人)

生産年齢人口の構成比がピークとなった1990年以降、高齢化が進んでいることがわかります。このような状況を考慮すると、投資で成功する物件としては「ニーズが途切れにくいエリア」「これからニーズが増す物件」が条件となります。

人口が減少するということは、減少に比例して賃借人が減るということです。不動産投資をする上では、このターゲットをいかに取り込むかが重要なポイントになってきます。怖いのは空室によって収入がなくなることですが、空室リスクを避けるためにもニーズのあるエリア、そしてこれからさらに増える高齢者に求められる物件を所有することがカギとなります。

■利益を上げられるエリアとは

賃借人にとって物件を選ぶ際に重視する条件の一つにエリアや立地があります。駅から近いかどうか、近所に求める施設(商店や学校など)はあるか、治安がいいかなどは大きな基準となります。

会社員を中心とするファミリー世帯向けの物件ならば都市部やその近郊、高齢者向けの物件ならば閑静ながらもある程度の利便性がある郊外など、人気のエリアはターゲットによっても異なってきます。ニーズが途切れない、これから常に賃借人を得られる物件という視点で考えれば、高齢者や単身者に人気のあるエリアを検討したいものです。

あまり人気のないエリアや駅から離れた物件などの場合、物件価格が低く設定されているため、一見すると利回りが高く優良物件に思えます。しかし、空室リスクも高いことを忘れてはいけません。空室が続くと家賃を下げざるを得なくなり、利益が少なくなってしまいます。これから人口が減少していく日本では、そのリスクはさらに上がると考えられるでしょう。

また人口が減少するに従い、人気のあるエリアとそうでないエリア、投資家にとっては利益の出るエリアとそうでないエリアの二極化が顕著になるという見方もあります。人口が減っていく中で、いかに人が集まる地域の物件を得るかが大切です。

■これからニーズが増してくる物件とは

一方、今後の人口構成の変化に合わせ、高齢者向けの住宅に投資をするという方法もあります。前述したとおり日本は高齢化の一途をたどっており、2030年頃には約3人に1人が高齢者という状況になります。これからの投資で成功するために、物件の賃借ターゲットを高齢者に向ければ、ニーズはむしろ上昇するのです。高齢者向けのコンパクトな物件はこれから需要が増えると考えてよさそうです。

またサービス付き高齢者向け住宅、いわゆる「サ高住」への投資もいいでしょう。サ高住は「高齢者住まい法」の改正により創設された登録制度で、バリアフリー構造や一定の面積・設備、それにケアの専門家による見守りサービスといった規定をクリアした住宅が申請できます。単身または夫婦の高齢者向けとなっており、有料老人ホームと異なり「住宅」として取り扱われます。またサ高住は補助金の対象となり建築費の1割が支給されること、要件を満たせば不動産取得税が非課税であることなど、投資におけるメリットがあります。

規定があるためどのような物件でもサ高住にできるというわけではありませんが、改築やリノベーションを考えている場合、新しく物件を取得しようと考えている場合には、サ高住として運営することも視野に入れてみてはいかがでしょうか。

■人口減少に対応した物件投資を

人口が減少するということは潜在的な賃借人が減るということですが、その中でも人が集まる物件や、人口が多い層が求める物件を見極めることで投資を成功に導くことができます。

日本の人口が減っても、物件の需要は必ずあります。そのときのニーズに的確に対応できるかどうかが大切です。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:5/8(月) 20:10

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