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不動産投資でボッタクリにあわない「コスト感覚」とは?

5/13(土) 18:40配信

ZUU online

オーナー社長と雇われ社長の大きな違いのひとつにコストに対するシビアさに違いがある。私は雇われ社長もオーナー社長も経験しているのでこの感覚に間違いはない。

トランプ氏は一見派手で金に糸目をつけないゴージャスなイメージだが、オーナー社長であるため意外にコストにシビアな面がある。

自分の会社であるオーナー社長の場合、かかるコストが高いか、安いか、妥当か、いつも目を光らせている。実際にあった話だが、自社ビルのトイレの蛇口修繕費に目くじらをたてていたオーナー社長を私はみたことがある。

しかし、これは当然のことなのだ。売上を上げるより、コストを抑えるほうが早く簡単で効果的だからだ。

オーナー社長は会社と自分のお財布は同じように感じているが、雇われ社長は自分の財布と会社の財布は別だと考えがちなのだ。

私の嫌いな言葉のひとつに、「経費になりますよ」という言葉がある。節税を理由にお金を生まない経費を計上しても、キャッシュアウトするだけの損金でしかない。

節税できても、お財布からお金が出て行って帰ってこなければ、経営者として失格だが、それがわからない人も多い。

このようにオーナー社長は自分の会社の経費に敏感になる。トランプ氏もオーナー社長なので、コストを抑えることに真剣なのだ。

実際、トランプ氏は下請け業者の請求額が高いと思うといちいち電話でクレームを入れていたそうである。(Bill Zanker, Donald J. Trump (著)The Art of the Dealより)

■「リーズナブルコスト」 妥当なコストの見分け方

人任せではなく、自らコストをはじいていなければこのような交渉は出来ないのだ。しかし、トランプ氏は闇雲に工事費を値切っていたのではない。ここでトランプ氏がリーズナブルコストという言葉を使っている点に注目したい。

妥当なコストでなければ現実的でないと彼はいっている。とりあえず、ダメモトで値切ってみるという人もいるが、トランプ氏はそういうタイプではなさそうである。

では、妥当なコストをいったいどうやって見分ければいいのか? 実は慣れてくると、部材費や工事箇所がわかれば、工事日程と人件費の計算である程度工事費用の相場をはじくことができる。

この相場観を持っていれば、はじめての工事でも見積りや請求書を一見しただけでリーズナブルであるかどうかおおよそわかってしまうのだ。

しかし、実際には下請けや孫請け等のヒーラルキーが多く入ってくれば、それぞれの利益が加算されコストが膨れ上がる。こまめなコストのチェックを怠れば、利益を多く抜かれるのは世の常である。

■筆者の例に 170万円の請求が19万円ちょっとに

筆者が所有するビルの排水管にトラブルが発生したことがある。
ある日、7階から下水が漏れ出して1階まで下水が漏れてしまった。このようなトラブルは早急に直す必要がある。

早速委託している管理会社に修理見積りを取るように指示したが、
彼らが出してきた最初の見積りは約170万円だった。

見積り金額を聞いたときに、交換修理部材と工事日程、工数を聞いて、私は瞬間的に高すぎると感じた。当然管理会社も下請け業者も孫請け業者もその下の業者や職人さんも結構なマージンを取っているからだろうとすぐに想像がついた。

そこで、私は自分で見積りを複数とった結果、はるかに安い見積りが出てきた。実際にはパイプ修理代19万円と水漏れ調査のために壊した壁の修理代で済んだのである。あまりの金額ギャップに委託している管理会社が後日謝罪に来た。

このように、もし経営者がコスト意識を持たず、緊急時だからといって最初の見積りを鵜呑みにしていたら、妥当でない多大な修理コストが発生していただろう。

トランプ氏のいうとおり、不動産投資家(オーナー社長)にとって、コストを抑えるということが如何に大事なことであり、経営にインパクトを与えるか理解いただけただろう。

不動産投資を成功させるためには、コストは透明で、フェアで、妥当な金額でなければならない

黒木陽斗(くろきはると)
投資家。米国大学卒後、一部上場大手企業を経て、シリコンバレーのベンチャー企業へ転職。ヘッドハントで6社以上の会社を渡り歩き、起業家など多くのビジネスエリートたちと接する中で、共通する考え方や習慣に気付く。それを不動産投資に応用して成功させる。現在は、一棟マンション、区分不動産、駐車場を複数所有するに至る。著書に『金持ちリタイア・貧乏リタイア~社長より稼ぐサラリーマン大家の不動産投資術~(ぱる出版)』、『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する 使っても減らない5つのお金のルール(扶桑社)』がある。

最終更新:5/31(水) 10:10
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