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投資にリスクはつきもの ストレージ投資のリスク回避術

5/23(火) 10:40配信

ZUU online

どんな投資にもリスクはつきものですが、ストレージ投資(トランクルーム投資、コンテナ投資)も例外ではありません。しかし、事前準備を念入りに行うことで、ストレージ投資の成功確率も高くなるでしょう。今回は、ストレージ投資のリスクとその回避術を紹介します。

■土地・建物に関するリスク

土地・建物に関するリスクは、不動産投資全般に共通しますが、改めて確認しましょう。

● 地震による倒壊のリスク
ストレージ投資において、特にトランクルーム投資については、地震による建物の倒壊リスクが存在していると言われています。なぜなら、トランクルームは一般的な事務所ビルなどの内部を区切って、レンタルスペースにしているケースが多いからです。一見して建物がきれいだからといって耐震性に優れているとは限りません。

耐震性のポイントは、1981年以降に作られた新耐震基準法に適合している物件かどうかです。新耐震基準法では震度6以上の地震でも倒れない建物として基準が作られています。もちろん、耐震強度を増すための工事をしている建物もありますが、すべての建物が改修しているわけではありません。

1981年以前の旧耐震基準で建てられた建物を投資物件としての選択肢から除外することで、ストレージ投資の地震に対する備えとなります。

● 経年劣化によるリスク
オフィスやマンションなどの耐用年数は材質によっても異なりますが、20年以上はあるとされています。コンテナ投資の場合は、コンテナ自体の耐久性が5~10年ほどで、メンテナンスやコーティングによって長期で使うことが可能です。

トランクルーム投資の場合は、ビルの内部を改装してトランクルームとするケースが多いことは、先の項目で触れました。ですので、経年劣化に関してはオフィスやマンションなどと同様、ビル自体の耐用年数によって、経年劣化の進みも異なります。

このリスクを回避するには新しい物件を利用することが望ましいですが、遅かれ早かれ部屋や建物は傷んできます。あらかじめリフォームや改修を含めて投資計画を立てるといいでしょう。

■運営に関するリスク

「運営に関するリスク」とは、主に利用者(マンション・オフィスでいう入居者)に関するリスクのことです。

● 賃料滞納のリスク
通常のマンションやアパートなどの賃料に比べてストレージ投資の賃料は低額なことが多く、滞納額も少額で気にならない方もいるかもしれません。しかし時間と共に賃料の滞納金額も大きくなっていき、回収も困難になっていきます。

対策としては、滞納があった場合、金額が少ないうちに早めの回収を行うことや、ストレージ投資の運営に関してノウハウがある専門業者に回収も委託することなどが挙げられます。

● 空室リスク
一般的にストレージ投資は、コンテナ投資・トランク投資どちらも新規で始めた場合、満室になるまでにはある程度の時間がかかると言われています。空室が続くと当然のことながら収入も想定より減ってしまいますので、需要のある地域に投資物件を持つことが大切なポイントです。

一戸建てが多い地区では収納スペースに困っている家庭が少ないので、マンションなどが多い地区では収納スペースに限界があり、需要がある地区を選びましょう。また、コンテナ投資の場合はコンテナの設置してある土地に自動車が横付けと訴求力につながります。

立地以外にも宣伝力もポイントの一つです。個人での宣伝は限界がありますが、ストレージ投資の専門業者に委託すればこれまでのノウハウから最適な宣伝を行い、利用者の確保につながりやすくなります。

■ストレージ投資特有のリスク

入居者がいる不動産投資と異なり、利用者が頻繁に訪れない場合も少なくないストレージ投資特有のリスクも見てみましょう。

● 荷物の置き去り
ストレージ投資特有のリスクとして、荷物の置き去りというリスクがあります。利用者が荷物を置き去りにし、連絡が取れなくなってしまうことが想定されます。その場合、荷物を勝手に処分していいのかどうか、素人では判断が困難です。最悪の場合は弁護士などに相談することも考えなければなりません。

このようなケースを避けるために、契約書に荷物の置き去りなどの万が一の場合の対処についても記載することが大切です。契約書に何も書かれていないのに勝手に荷物を処分してしまっては問題ですが、契約書にしっかりと記載し、利用者にも了解を得ていれば万が一の場合の対応も安心です。

● 荷物の劣化
夏などはコンテナ内部の室温が高温になりやすく、荷物が劣化する可能性もあります。荷物が劣化してクレームを受けないよう、対策としては換気扇や空調設備を整えることも考えられますが、これらが困難な場合は、契約書に高温で劣化するものをいれないように記載する必要があります。

■リスク回避の対策で成功確率を上げよう

ストレージ投資にもリスクが存在しますが、対策を講じることで成功確率は上がるかもしれません。信頼できる専門業者を見つけて、相談してみてはいかがでしょうか。(提供:ストレージ投資 online)

最終更新:5/23(火) 10:40
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