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リスクをとる? 手堅くいく? サラリーマン大家さんのための不動産投資戦略!

5/28(日) 9:20配信

投信1

戦略次第で数千万円の収益差もありえる?

不動産投資を行う際には、収支や損益の計算などの当たり前のことだけではなく、どのように自分の資産を拡大していくのかという戦略を練ることが大切です。

前回は出口の戦略についてお伝えしたかと思いますが、不動産投資は金額が大きいので戦略次第で収益が大きく違ってきます。

スタートの自己資金が同じでも数年で数千万円以上の差となる場合もあります。なので、戦略はしっかり考えて組み上げていきたいところです。

物件ではなく、自分の「状況」により成功パターンは異なる?

不動産投資においては、「最適な戦略を選ぶ=成功パターン」ということになります。特に投資の入口段階が重要です。ご自身の状況に適した戦略を選択してください。

「状況」というのは、勤務先、収入、資産といった、いわゆるあなたの属性です。どれだけ融資を引けるのかは属性によって決まってしまうからです。

最初の融資がどの程度まで受けられそうか、2回目以降の借入条件等はどうなりそうか、属性毎に成功パターンが違うとも言えます。属性は百人百通りなので、厳密にはパターン化はしきれません。

とはいえ、不動産投資を行いたいという方の多くは、本業のお勤めがある方が多いかと思います。今回はそのようなサラリーマン大家さんの中で、一棟物を狙う場合の成功パターンについて、2つほど例をお伝えします。

年収別に見るサラリーマン大家さんの2つの成功パターン

1)年収700万円前後で、節約や投資で預貯金を増やすというタイプの方

このような方は、積極的にリスクをとることで収益性を追求しキャッシュを貯めるという戦略になります。

2)年収1000万円超で、すでにある程度自己資金がある、または収入的に自然に預貯金が増えるというタイプの方

収益性よりも資産性を重視し、キャッシュフローと節税とリスクのバランスをとる戦略になります。

パターン1:リスクをとって収益性を追求

年収700万円前後の方は、給与収入から貯金できる金額に限界があります。よって資産を構築するためには、不動産から得られるキャッシュを貯めるしかありません。

たとえば、リスクはありますが、地方の物件でキャッシュフローの出やすいものを買っていきます。

この場合、最大のリスクは出口です。買い手が少ないため売却が不確かであることは否めません。手残りキャッシュに手をつけないことが鉄則です。前回の記事『地方 vs 都市部、不動産投資に有利なのはどっち?  出口戦略が投資の命運を分ける』をご参照ください。

現金=純資産を増やして行くことで、リスクが小さくなります。財務が悪ければ次の融資も受けられません。1~2年に1棟くらいのペースで拡大しつつ、現金を貯めます。

1億円で利回り10%のマンションを5年間保有したとすると、少なくとも500万円以上が残ります。途中でキャッシュフローに手をつけていなければ。1億円×3棟なら1,500万円です。

物件を売却して残った500万ないし1,500万円を資本金にして、法人名義で小さい物件を現金購入します。無担保の不動産と家賃収入のある、優良企業の誕生です。

年収700万円の方はここからが本番です。無借金での家賃収入は最強です。現金預金が加速度的に貯まっていきます。さらに、法人名義の不動産を担保に借入れをして、事業を拡大していきます。

貯めた家賃収入を元手に次の物件を購入し、ある程度運営したら売却して現金化する。あとはこの繰り返しです。

最終的には年収1,000万円超の方の戦略へシフトしていくことになります。

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最終更新:5/28(日) 9:20
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