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「金持ち大家さん」への道~空室を満室にするマル秘ノウハウとは?

5/28(日) 20:20配信

投信1

不動産投資の成功は満室経営がすべて

不動産投資の原理原則は何か。あなたは知っていますか? 

それは、安く買って、高く売ることです。極めて単純ですね。しかし、安く買うにはそれなりの経験とネットワークと資金力が必要です。一朝一夕でできることではありません。

しかし、ちょっと問題のある物件を安く買う、これなら割と簡単にできます。しかし、そもそも物件問題がありますから、その問題を取り除かない限りなかなか高く売ることはできません。

では、その問題の多くは何か。ズバリ「空室」です。つまり空室の物件を満室にすれば、その物件の価値は確実に上げることができるのです。

今回は私自らも実践し、クライアントにも指導して実績をあげている、空室を満室にするマル秘ノウハウの一部をご紹介しましょう。

相場より家賃が高いと反応すらしない

まず、最近の客付の傾向としては、「相場より家賃が高いと反応すらしない」ということ。

私は、昔からアパート(部屋)の付加価値を高めれば、家賃は高くても入居者は決まる、とクライアントにアドバイスをしてきましたし、自ら実践もしてきました。この考えは今でも変わりませんし、実際、私の物件では相場より高い家賃をいただいています。

しかし、これを鵜呑みにして、何でもかんでも強気の家賃設定にすればイイというわけではありません。高い家賃に見合う付加価値をつける必要があります。

たとえば、家具家電つきとか、インターネット使い放題とか、誰もがカッコイイと感じるようなリフォームの工夫です。それに加えて、敷金ゼロ、礼金ゼロ、更新料ゼロ、とうたって募集しているから、家賃を高くしても入居者が決まるわけです。

多くの人は、これらの合わせ技なしに、単に家賃を高くして募集してしまう傾向が強いと思います。

「デザインリフォームしたんだから、敷金はいただかないと」
「新築だから、敷金、礼金は欲しい。当然家賃も1割増」

せっかく、いい線いっていたのに、最後の最後に変な欲がでちゃう。これで結局、1~2カ月空室になったままなら、最初から敷ゼロ、礼ゼロで募集していた方がよかった、ということになりますね。二兎を追うものは一兎をも得ず…なのです。

さて、繰り返しますがポイントは「相場より高いと反応すらしない」ということです。

これは、インターネットコンテンツが充実してきた影響です。携帯アプリで瞬時に住みたい地域の家賃相場を調べることができますし、相場家賃でも魅力ある物件はたくさんありますから、わざわざ高い家賃の物件を検討することはないのです。

相場より高い家賃にして、それでも反応する可能性があるのは、次のような物件だけです。

 ・新築で、かつ、周りと差別化できている物件(たとえば戸建賃貸)
 ・周りの物件と明らかに差別化できている中古物件(デザインリフォームなど)
 ・条件がとても緩い(敷ゼロ、礼ゼロなど)
 ・営業マンと極めて良好な関係ができている(自分の物件を優先して紹介してくれる)

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最終更新:5/28(日) 20:20
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