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賃貸経営の隠れた鍵 プロパティマネジメントとビルマネジメント

5/29(月) 6:10配信

ZUU online

賃貸経営を行ううえで多くのオーナーが利用することになるのが賃貸管理会社だ。ひとくちに管理といっても、さまざまな考え方がある。プロパティマネジメントとビルマネジメント、ファシリティマネジメントという区別の仕方について解説する。

■プロパティマネジメントとは

「プロパティマネジメント(PM)」とは不動産経営管理、資産管理などと訳される。契約によって異なるが、入居者からのクレーム対応に賃料の回収、空室募集に契約締結と、不動産経営管理のソフト面全般を請負う。運営状況の報告も大事な業務の一つである。

物件の供給量も多く、入居者やテナントのニーズが多様化している今日においては、知見に富んだ専業オーナーなどは別として、不動産経営の専門的ノウハウやリソースを抱えた賃貸管理会社に任せた方が生産的ということだ。

管理委託費用(PMフィー)は、各社の契約(サービス)内容によって幅はあるものの、賃料5%前後であることが多いようだ。もちろん同じ管理委託費用(PMフィー)であっても、受けることができるサービスの量や質は必ずしも同様ではないので、内容をよく精査して依頼する賃貸管理会社を決めたい。

■ビルマネジメントとは

「ビルマネジメント(ビルディングマネジメント)」は建物管理と訳すことができ、主に建物の保守や清掃、改修、修繕といったハード面の管理を行う。不動産が生み出す収益に重きをおいたプロパティマネジメントに比べて、物理的な点に比重をおいた考え方といえる。

■ファシリティマネジメントとは

近年、特に注目されているのは、ファシリティマネジメント(FM)という考え方だ。端的に言い表した訳語はなく「施設管理」と称されることもあるが、適切な訳とはいいがたい。

ファシリティマネジメントは、企業や団体、もしくは個人の保有資産を経営戦略的にマネジメントする業務といえるだろう。保有資産を長期的、全体的な視点で有効活用するための活動といったところだ。

ファシリティマネジメントの考え方を取り入れようという官公庁も多い。北海道、青森県、名古屋市などは、基本方針を策定し、自治体が持つ資産を有効活用しようと取り組んでいる。中央官庁では、国土交通省や財務省なども啓蒙活動に取り組んでいる。

個々の施設を運用することにこだわらず、場合によっては売却や他者との共同運営を視野に入れて考える。反対に、施設を長く使うことが有益と判断すれば、長寿命化のために改修計画を立て実行、改善を繰り返していく。

ファシリティマネジメントの持つ有用性は、多角的な観点を持って資産を最大限に活用する攻めの姿勢だろう。この姿勢はビジネスにおいて、生産性や従業員満足の向上にもつながるものである。不動産管理の仕方一つで経営効率を改善することができるといえる。

■賃貸経営を軌道に乗せたければ、管理体制を見直す

賃貸経営がうまくいってない人の中には、管理会社に求めていることと、その管理会社が得意としていることに差異があることが原因となっている場合がある。そういったギャップをなくすためにも、賃貸管理会社について最低限の知識を身につける必要があるだろう。(提供:みんなの投資online)

最終更新:5/29(月) 6:10
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