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大家さんの法人化、手痛い目に遭う前に知っておくべきことは?

6/17(土) 10:25配信

投信1

不動産投資のキャッシュフローを最大化する法人化のお話

クライアントからの相談で一番多いのは何と言っても空室対策。二番目に多いのは税金対策です。中でも法人化については多くの方が関心を持っています。

10年前は、大家さんの法人化について詳しい本はほとんどありませんでしたが、今はどの不動産投資本にも数ページを割いて解説されています。しかし、その多くが表面的な知識の羅列にとどまっていて、重要な事実が抜けてしまっているのがとても残念。

法人化とは、ただ単に会社を作って、その会社で不動産を保有すればいいって話ではないのです。

では、法人化の最大のメリットは何でしょうか? 

あなたは「そんなの決まってるじゃん、節税だろ」というのではないかと思いますが、実はそこには思わぬ落とし穴も隠されているのです。

そこで、今回は、少し踏み込んだ法人化についてお話しましょう。これがわかればあなたも法人化した後に、税務署からつつかれるリスクが激減するはずです。

法人化3つの大きなメリットとは?

法人化のメリットを一言でいうと、個人に比べて経費化できる範囲が広いこと。

個人の場合、経費として認められるのは、収益を得るために「必要」であった経費。一方、法人の場合は、一定規模以上の交際費以外、業務上必要なものは全て経費になるのです。

不動産投資で儲けたからといって、経費でスポーツカーを買うために法人化するという浅はかな人はいないと思いますが、法人ならそこそこの車も経費化できちゃうのは大きなメリットでしょう。

もう少し細かく法人化のメリット見ていきましょう。

一つは個人と法人の税率の違いです。

実効ベースで、個人の最高税率は50%、法人の最高税率は約40%となっています。

個人は段階的に税率が上がっていく累進課税になっており、最低税率は15%です。法人の税率はざっくり30%と40%の2段階のみ。これが法人の税率と逆転するのが課税所得900万円前後なので、課税所得が900万円を超えるあたりで法人化を考えるのがセオリーです。

また、近い将来確実に物件が増え900万円を超える見込みなら、最初から法人を設立して不動産投資をするのがベストでしょう。

さらにもう一つのメリットは、「給与所得控除」が使えるという点です。

個人事業では、自分で自分に給料を支払うことはできません。事業で得た利益そのものが「収入=課税所得」になるからです。しかし、会社をつくって「会社から給料をもらう」という形にすれば、サラリーマンのように「給与所得控除」が使えるため、税金の負担が個人よりも少なくなるのです。

他にも、打ち合わせ時などの外食などは会議費として会社の経費にできますから、さらに支払う税金は少なくなるわけです。

この他にも、法人は青色申告の欠損金が9年まで繰延べ可能(個人は3年)なことや、将来的には法人税が下がっていくはずなので、個人よりも実効税率は低くなっていきます。今は昔と違って資本金1円で会社を作れますので、今後ますます法人化をしていく不動産投資家は多くなっていくでしょう。

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最終更新:7/14(金) 1:20
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