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不動産投資の自己資金は都市部で頭金1割がベスト!

6/18(日) 9:20配信

投信1

不動産投資をガンガン進めたいあなたへ

「不動産投資をするのにキャッシュは必要ですか?  できれば自分の預貯金は使わないでおきたいのですが」というご質問をたまにいただきます。

それに対しては「はい、キャッシュは必要です!」とお答えしています。特に都市部で不動産資産を拡大し続けたいと思うのならば、自己資金を入れることは、ほぼほぼ必須条件となります。

もちろん、自己資金ゼロで、フルローンやオーバーローンを引くことはできます。ですが、大抵の場合は借りる人の属性や信用に依存した借金にすぎません。

銀行は本業の収入や預貯金、家族の収入や資産を担保に、いざとなれば他からの収入や資産で借金を返済してもらうことを見越して貸し付けを行っています。

よって、自分の持っている属性や信用を使い果たすとそれ以上は貸してくれません。不動産投資家の約9割が2~3棟で頭打ちになるのはそのためです。

債務超過で融資ストップ!

銀行融資が頭打ちになる理由は簡単です。借金が保有不動産の資産評価を上回る、債務超過の状態に陥っているからです。

銀行が不動産に融資をするのは、担保価値があるからです。返済が滞れば不動産を差し押さえて売却し、元金を回収することができます。

しかし、実際に不動産を購入するとなると銀行評価額(資産価値)よりも実勢価格(購入金額)の方が高くなるのが通常です。

銀行は担保価値を超えて融資をする場合、不足分を属性や信用で補いますが、それにも限界があります。そのため、借金>資産価値のまま物件購入を続けると、早々に融資がストップする、ということです。

東京など都市部ではほぼ確実に購入金額が資産価値よりも高くなります。では、拡大し続けるためには、どうすればよいのでしょうか。

借金 < 資産価値をキープする

当たり前の話ですが、銀行はあなたの不動産投資を1つの事業として見ています。つまり、バランスシート上で純資産をプラスにしておくことで、有望な貸出先になります。

反対に純資産マイナスでは、怖くて貸し出してくれません。なので、借金<資産価値をキープすることが大切になります。

借入金額を資産価値よりも低い金額に押さえておく。つまり、購入金額分をフルで融資を受けるのではなくて、自己資金を入れるということです。

不動産投資では銀行から融資が出やすい資産状況を常に心がけることが、次へ次へと成功戦略を立てるのに重要となります。

お金がないので買えない、売れない、そういう八方塞がりの状況を避けるためです。

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最終更新:6/18(日) 9:20
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