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【マイホーム選び】その物件、資産価値を維持しやすいですか? 資産性を意識するかどうかで将来の家計も大きく変わってきます

6/25(日) 7:30配信

マネーの達人

購入する物件を決めるのに、家族それぞれ希望する条件はあります。

その条件の1つとして、将来の資産価値をどれくらい考えられるでしょうか。将来の資産価値っていってもよく分からない。確かにそうです。

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ただ、分からないから考えても仕方がない、と思うと後悔するかもしれません。

将来の資産価値によって何が変わるの?

1つの例ですが、マイホーム購入後の資産推移から考えてみたいと思います。

■Xさん35歳(奥様と2歳の子供の3人家族)

購入予算と資金計画は以下のような感じです。

資金計画

4000万円の物件を3500万円の住宅ローン借入をして購入する場合です。

住宅ローン商品は、返済期間25年・全期間固定(1.09%)とします。(60歳時完済予定)

Xさんが、この資金計画で、Aという物件とBという物件を購入してからの、

・ 貯蓄残高
・ 住宅ローン残高
・ 資産価値
・ 純資産

の推移を表したものが表です。

そして、A物件とB物件は、同じ4000万円の物件ですが、「将来の資産価値」が違いました。

※この表でいう「資産価値」とは、「その時点で売却できる価格」、また「純資産」とは、資産(貯蓄残高+物件の資産価値)から負債(住宅ローン残高)を引いたものと考えてください。

※その他のことは考慮していません

■資産価値を維持しやすい物件Aを購入した場合

A物件の資産価値は住宅ローン返済期間中、常に住宅ローン残高を上回っています。

このように、住宅ローン残高より高い資産価値を維持しているということは、いろいろな意味で将来のリスクや環境の変化に対する備えになります。

例えば、

・ 住宅ローンの返済が厳しいとなった場合
・ 何らかの理由で引っ越さざるを得ない場合
・ 家族構成の変化に合わせて買い替えたい

など売却する必要が出てきた場合、自己資金を投入することなく売却できるには、住宅ローン残高より資産価値が高いことが必要です。

また、購入後の金融資産と純資産の推移をみると、Xさんの貯蓄(金融資産)残高が、

40歳時 : 500万円
45歳時 : 800万円
50歳時 :1000万円
55歳時 : 900万円
60歳時 :1200万円

と推移しているように、Xさんは住宅ローンの返済をしながらも頑張って毎月貯蓄しています。(50歳~55歳時はお子様の教育費のため一部貯蓄を取り崩す形となっています)

資産価値を維持しやすい物件を購入すると、貯蓄の推移と同じように、純資産も順調に増えていく感じになります。

そして、60歳時点の住宅ローン残高、つまり負債が0になる時点で、

貯蓄 : 1200万円
住宅資産 : 2000万円

合わせて3200万円の純資産となりました。

■資産価値を維持しにくい物件Bを購入した場合

物件の資産価値は、購入から10年、15年後時点では住宅ローン残高を下回っています。

つまり、この時点で売却するには、物件の売却代金では足りない分、自己資金が必要となります。

また、純資産の推移をみても、住宅ローンの返済をしながら、つまり負債を減らしながら、毎月貯蓄を行っているにも関わらず、純資産は、なかなか増えていません。

特に、購入から5年後から10年後にかけて、純資産が大きく減っていますが、これは物件の資産価値が大きく減少しているためです。

そして、60歳、住宅ローン完済時の純資産は、A物件を購入した場合、3200万円でしたが、B物件を購入した場合、1900万円と1300万円の開きが出ています。

さらに、購入する物件によっては…下記のような感じにもなりかねません。

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最終更新:6/25(日) 8:58
マネーの達人