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【海外不動産】米国の築古木造物件、人気だけれど危うい理由

7/7(金) 21:25配信

投信1

海外不動産人気は東南アジアから英米へ

私は2011年2月に、日本で初めて海外不動産に特化した投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げました。その後、今日まで6年半にわたり15以上の国・地域の海外不動産セミナーを200回以上開催しています。そういう立場にあるので、ここ数年間、日本でどんな海外物件が売れてきたのかをよく知っています。

2011~15年頃は、東南アジア新興国のプレビルド(予約販売)物件がよく売れました。売れ筋の国は、マレーシア→フィリピン→カンボジア→ベトナムと、目まぐるしく移り変わりました(タイだけは固定ファンが多く、流行り廃りなく常に一定数売れる印象です)。

2016年以降は東南アジア人気がやや下火になり、代わりに英米先進国の物件が売れ筋になってきました。主力商品は「英国の学生寮や介護施設」、「築22年以上経過した米国の木造住宅」などです。

今回は、今、売れ行き絶好調とされる「米国の築古木造」にフォーカスし、その人気の理由と注意しなければいけないリスクについてお伝えしたいと思います。

「米国の築古木造」が人気化している理由は?

では、なぜ米国?  なぜ築古木造なのでしょうか?  一言でいうと「日本での節税効果が最大になるから」で、課税所得の高い富裕層を中心によく売れています。

不動産所得を申告すると、建物の法定耐用年数と築年数をもとに算定した償却期間で減価償却できます。築22年以上の木造住宅なら、日本の税法上、最短4年で減価償却が可能です。

国土の広大な米国では大都市部を除いて地価が割安、つまり相対的に建物の価値が高いことになります。築22年以上経過した木造物件でも、総額に占める比率は建物80%、土地20%程度。そういう物件を買えば物件価格の80%を4年で償却できるため、節税効果が極めて高くなります。

たとえば、土地と建物を含めた価格が5000万円とすると4000万円が建物代に相当し、この4000万円を4年間で割り出すと毎年1000万円が減価償却という税務上の損金が発生します。もし課税所得1000万円の人が買えば、計算上は購入後4年間は所得税、住民税ともゼロになります。

ただし、節税利益を先食いする分、後が厳しくなります。5年目以降は建物価値がゼロになるので節税はできず、所得税と住民税がしっかりかかりますし、さらに、この物件を売却する際は、償却した分も込みで譲渡所得税がかかります(購入後5年以内の売却だと39.63%、それ以上だと20.315%)。

このように、国税庁は結局「数年間ラクさせて後でがっつり取る」わけですが、それでも向こう数年間の利益を消して節税したいニーズは強く、また、限界税率の高い方ほど譲渡所得税を払ってもなお節税メリットの方が大きくなります。

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最終更新:7/7(金) 21:25
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