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「相続対策=建てる」はおやめなさい! アパート新築の落とし穴とは?

7/8(土) 19:25配信

投信1

相続対策における「危険な発想」

先日、週刊ダイヤモンド(6/24号)に「不動産投資の甘い罠」と題して、アパートメーカー各社の営業の手口が赤裸々に公開されていました。

かなり衝撃的な内容だったと思いますが、ここに書かれている土地活用手法は、われわれプロの間では絶対にやってはいけない投資手法としては極めて常識的なことでした。しかし、いつの時代になっても騙されてしまう人が後をたちません。

相続対策としてのアパート経営はCMなどの効果もあって根強い人気があります。相続対策で失敗したくないし、無駄な税金は払いたくない、という人はいったいどうすればいいのでしょうか? 

相続対策というと、地主系の資産家であれば、「今ある土地にアパマンを建てる!」ということをまずはイメージするのではないでしょうか? 

実はこれ、すごく危険な発想なのです。なぜなら、アパマンはあくまで相続対策のいち手段にすぎないのに、いつのまにか建てることが自体が目的になってしまう人がほとんどだからです。

仮に相続対策が目的であっても、借りたお金は返さなければいけませんので、採算性を最も重要視すべきでしょう。

もっとも、「活かす」という本来の意味を考えれば、「そこ」に「何か」を「建てる」だけでなく、その土地を「売」って、都心の中古アパートに買い替えるという選択もあるし、その土地を「担保」にお金を借りて、都心の中古アパートを「買う」という選択もあるわけです。

そもそも「そこ」に何かを「建てる」ことで、相続対策になると思うこと自体が間違いなのです。

多くの資産家が陥るパターン

想像してください。たとえば、あなたが市街地とは離れた郊外に土地を持っているとしましょう。

郊外とはいっても、周りにアパマン需要がないわけではありません。しかし、市街地に比べれば家賃単価も低く、稼働率もあまり良いとはいえないローケションです。

パッと思いつく相続対策は、この土地にアパマンを建てることしか想像できません。周りの地主もアパマン経営をしている人が多く「土地活用=アパマン」というイメージが染み付いているということもあるでしょう。

しかし、ハウスメーカーの営業マンから最近流行のオール電化や太陽光発電をミックスした賃貸経営で差別化を提案されると、次第にあなたは、「これなら競争に勝てるかもしれない」と思い始め、さらに、家賃保証でダメを押されて、「家賃が保証されるなら」と契約書にハンコを押してしまいます。

えてして、アパートメーカー+家賃保証で提案されたアパートの表面利回りは5~7%程度がほとんどです。最初から土地を持っている地主さんなのに、これはかなり低い利回りといわざるを得ません。

なぜなら、中古なら都内でも表面利回り10%の土地つき中古アパートを手に入れることができるからです。土地があるのに、5~7%の利回りがいかに低いのかおわかりいただけるでしょう。

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最終更新:7/16(日) 10:40
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