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新築マンションの購入時期によるメリット・デメリット

7/16(日) 8:30配信

投信1

投信1編集部によるこの記事の注目点

 ・ マンションを購入するならやはり新築で、という方は多いのではないでしょうか。ただ、新築マンションの場合、実際の建物を見ず、図面やモデルルームのイメージだけで購入を決断しなければならないケースも多くあります。
 ・ 新築マンション購入に際しては、分譲開始からどの程度経過しているのか、その時期によってそのメリットとなる点、デメリットとなる点がまったく異なってくることには注意が必要でしょう。
 ・ 部屋の位置や間取り、内容のオプションなどにこだわるなら販売当初、実際の建物の様子や価格交渉などにこだわる場合は販売終盤のほうがメリットがあると言えそうです。いずれにしても大きな買い物ですから、優先順位をしっかり決めてマンション探しをしたほうがよいことは間違いありません。
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新築マンションを購入するときには、実は「時期」にも注目しなければいけません。

販売時期は、「販売当初」「販売中盤」「販売終盤」と3つのタームがあります。この3つのタームによってメリット・デメリットがあるので、それぞれ把握しなければいけません。

今回は、この3つのタームそれぞれで、マンション購入時のメリット・デメリットを解説します。

これらを理解しマンションを購入することで、良いマンションの購入に繋がってきます。

1. 販売当初の売り出し

「販売当初」とは、まさにそのマンションの販売がはじまったときです。販売当初は、多くの不動産会社、全体戸数の数割程度を売りに出します。物件検討者は、その中から自分の欲しい物件を選ぶという流れです。

 販売当初に購入するメリット

販売当初に購入するマンションをメリットは以下の通りです。

 ・選べる部屋が多い
 ・選べる項目が多い
 ・検討者の動向を探れる
物件にもよりますが、販売当初だと「選べる」という点がメリットになりやすいです。

選べる部屋が多い
まず、販売当初なので選べる部屋が多いです。販売当初は全体戸数の4~5割程度を出すマンションが多いですので、全ての部屋を売りに出しているワケではありません。

ただ、それでも「販売したばかり」なので、選べる部屋は多いということです。選べる部屋が多いということは、広さ・価格・仕様・設備などが、自分の希望通りの部屋を見つけやすいということです。

選べる項目が多い
つづいて、選べる「項目」が多いという点もメリットです。項目とは、具体的に以下のような点を指します。

 ・カラーバリエーション
 ・キッチンなどの高さ
 ・設備、仕様
多くのマンションが「床色」を2~3色用意しています。しかし、マンションの施工が進むとカラーを変えることは出来ないので、最初の販売時しかカラーを選べない部屋もあります。

また、販売当初はキッチンや洗面の高さなどを選べる物件もあるので、家族の身長に応じて高さを変えることができます。また、たとえば「食洗器つける・つけない」などの、設備・仕様も変えることができます。

検討者の動向を探れる
また、販売当初は、売り出している部屋が全部屋「登録住戸」になることが多いです。登録住戸とは、希望者はその住戸に登録して、希望者が重なれば抽選になる部屋のことです。

不動産会社としては「なるべく抽選にならないようにしたい」と思います。そのため、検討者へ「この部屋は倍率が高くなりそうなので別の部屋はいかがですか?」と勧めてくることが多いです。

つまり、販売当初は「選べる部屋」が多いので、同じような部屋を低倍率で購入することができるということです。販売中盤以降も不動産会社は部屋の状況を教えてくれますが、販売中盤以降になると、そもそも「先着順住戸」という早い者勝ちの住戸が多くなっていきます。

 販売当初に購入するデメリット

一方、販売当初にマンションを購入するデメリットは以下の通りです。

 ・隠し部屋がある
 ・混雑して話を良く聞けないことがある
 ・間取りが多少変わることがある
 ・抽選になる可能性がある
販売当初のデメリットは、「全部屋登録住戸」という、販売当初ならではの「売り方」が原因になることが多いです。

隠し部屋がある
先ほど、販売当初は「全戸数の4~5割」を売り出すといいましたが、逆にいうと半数以上は売りに出されていないということです。その、「売りに出されていない」住戸の中には、金額が安い住戸も含まれています。金額が安い住戸は「目玉住戸」として広告に載せないので、販売当初は売らずに隠しておくというワケです。

混雑して話を良く聞けないことがある
販売当初は、そのエリアでマンションが分譲されることを待っていた方がたくさん来訪します。不動産会社も、販売当初に来訪がないと売れ行きに大きなダメージがあることを分かっているので、広告も大量に投下します。

そのため、販売当初はモデルルームには検討者がたくさんいて、「2時間制」と時間を区切る不動産会社まであります。そうなると、マンションの細かい点を聞けないこともあるというデメリットが生まれます。

間取りが多少変わることがある
マンションは、売主・ゼネコン(施工会社)・設計事務所などでマンションを設計します。ただ、建築途中で、どうしても設計図通りにいかないことも出てきます。そのため、販売当初に配布していた図面集から変更点が出ることは良くあることです。

「広さが変わる」「居室の数が変わる」などの大きな変更は中々ありませんが、以下のような軽微な変更は良くあります。

 ・下がり天井の範囲が変わる
 ・下足入れのサイズが変わる
 ・柱が居室内に出てくる
このような点は、販売当初からの方が変更点は多くなるので、その点は販売当初の購入者にはデメリットになるでしょう。

抽選になる可能性がある
また、登録住戸は検討者が被れば抽選になります。マンションによって「人気度」が異なるので、検討者が被らずにそのまま契約できることもあります。

ただ、先ほど言ったように販売当初は見学者が多く集まり、全ての売り出し住戸を登録住戸にすることが多いです。そのため、販売当初の売り出し部屋が、最も抽選になる可能性が高いです。

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最終更新:7/16(日) 8:30
投信1