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不動産投資で失敗しない資金調達の常識とは?

7/16(日) 10:20配信

投信1

現金がなきゃ買えない、そんなことはない!

不動産投資ってお金持ちがすることでしょ?  現金ないから自分には無理! 無理!  と思っていませんか?  確かに不動産は本来、余裕資金を運用するための資産です。元手がゼロではさすがに厳しい。

しかし、1-2割の頭金はもちろん入れますが、不動産投資のほとんどは銀行融資、つまり借入金で賄うのが通常です。

戸建てや区分なら数百万円ですが、1棟モノのアパートやマンションで規模を拡大していこうとすれば、トータルで数億円~数十億円になります。そんなに現金がある人、滅多にいませんよね? 

仮に現金で購入できる程度の物件があったとしても、あえて融資を受けて買うことをお勧めします。借金が大っ嫌いだ! という人には無理に勧めはしませんが、実は融資を受けるほうが現金買いよりもメリットがたくさんあるからです。

現金を使わず、融資を受けるメリットとは?

仮にあなたが現金を5000万円持っていて、最近見つけた5000万円の1棟アパートを購入したいと考えているとしましょう。収支が回ることが大前提ですが、そんな時にも最大限融資を活用されるのが良策かと思います。

現金を使わず融資を受けると得られる直接的なメリットは下記3点です。

メリット(1) 銀行融資を受けることで節税になる場合がある
メリット(2) 現金があるので大規模修繕など突発的な事態に対応できる
メリット(3) 余剰資金があるので次の物件購入時も銀行融資が付きやすくなる

銀行融資を受けるデメリットとして金利の支払いがあります。ですが、金利は不動産投資では経費に計上できます。融資を受けることはただ借金をするわけではなく、それによる節税効果を狙えるのです。

万が一、物件でなんらかの事故があった場合のリカバリーも、現金があれば迅速に行うことができます(ただし明らかに大規模修繕が必要な物件には手を出してはいけません)。

また、現金を温存しておくことで、以降の物件購入でも融資がつきやすくなり拡大を加速できます。値下がりしにくい不動産を見極めて購入していけば、元金返済が進んだ分は含み益になります。

”現金で1棟購入して終わり”よりも、2棟3棟と拡大していった方が毎年のキャッシュフローも売却時のキャピタルも全体として大きくなります。

反対に、毎回毎回自分の資産である現金を使い切って購入すれば、収支の回りは多少良くなりますが、次の物件の購入が難しくなります。

単純に手持ちの現金がなくなる、というのもありますが、融資を出す銀行から見れば返済の余力が小さくなる分、貸し倒れのリスクが大きくなるからですね。

融資を一切受けずに何棟も買い進められるほど資金のある方はまれです。不動産投資家の方々は、買い進めるために銀行から融資を受けているのです。

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最終更新:7/16(日) 10:20
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