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不動産投資の成功は融資戦略で決まる! キャッシュが残る融資条件を見極めよ

7/30(日) 10:35配信

投信1

不動産投資は銀行融資ありき!

不動産事業を拡大するには銀行融資がつきものです。

前回の『不動産投資で失敗しない資金調達の常識とは?』では、銀行融資を受けて物件を購入するメリットと、銀行評価の大切さをお伝えしました。

銀行融資を活用すると得られる直接的なメリットは下記3点です。

メリット(1) 銀行融資を受けることで節税になる場合がある
メリット(2) 大規模修繕など突発的な事態に対応できる
メリット(3) 次の物件購入時も銀行融資がつきやすくなる

このようにメリットの大きい銀行融資ですが、融資が受けられれば何でもいいというわけではありません。

自己資金は極力少なく(融資額は多く)、返済期間はなるべく長く、金利はできるだけ小さく。

これが融資を受ける際に気を付けるべきポイントです。中でも返済期間は特に注意してください。

また、返済条件を間違えると、家賃が入ってもお金が残らない場合があるので、気を付けてください。

条件次第で手元にほとんどお金が残らなくなる!?

Aさんという方から、「フルローンでしかも低金利なので喜んで借りたのに、なぜかお金が残らない・・・」という相談がありました。

 ・荒川区
 ・築20年超のRC 5階建
 ・1.5億円超
 ・表面利回り9%
利回りもいいですし、物件は悪くないです。むしろ割安ではないでしょうか。でもなぜか毎年の手残りキャッシュフローがほとんどないそうです。

なぜ家賃収入があるのにお金が残らないのかというと、Aさんの現状は下記のように、税引き前キャッシュフロー265万円がほとんど納税にまわっているからです。

[ 現状:期間20年/金利1.0% ]

家賃収入 1445万円
運営費 300万円
支払利息 130万円
元金返済 750万円
減価償却 400万円

<税引き前キャッシュフロー>
家賃収入-運営費-支払利息-元金返済=265万円

<課税所得>
家賃収入-運営費-支払利息-減価償却=615万円

<所得税>
課税所得615万円 × 税率40%=246万円

ちなみに、返済比率(注)
を見てみると60%です。注:年間家賃収入に対する年間返済額(元金+利息)の割合のことをいいます。

Aさんのキャッシュフローが手元に残らない原因は、融資条件を見誤ったことです。

返済期間が短いため、元金返済部分が大きくなりますが、元金返済部分はお金は出ていくのに経費計上できません。純資産が増える=利益とみなされるので、元金返済部分にも税金がかかってくるのです。

この状態から脱するには融資条件がよくないので、銀行に交渉するか、借り換えしかありません。しかし購入時に融資を受けて、まだ1年も経っていませんので条件変更は厳しそうです。

こうなると借り換えを検討するしかありません。借り換えをして返済期間が長くなるとどうでしょうか。

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最終更新:7/30(日) 10:35
投信1