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「アパートローン審査」で銀行はここを見る! 【第1回】年齢 ~アパートローンに年齢制限はない?

12/4(火) 9:00配信

マネーの達人

最近何かと話題になることが多い不動産投資。

自己資金が潤沢な人を除けば、不動産投資には銀行融資が必要不可欠です。

今回は、不動産投資で代表的なアパートローンの融資審査を例にして、

銀行はどこに注目し、何を審査するのか? 
これを6回に分けて説明していきます。

昨今、銀行の不正融資問題で、不動産投資の融資に関して悪いイメージが広がっています。

何がいけなかったのか? どこが間違っていたのか?

こうした問題点を理解するためにも、ぜひ参考にしてください。

アパートローン審査で銀行はここを見る!
第1回 年齢:アパートローンに年齢制限はない?
第2回 動機:アパートローンを借りる目的~不動産投資か? 相続・土地活用対策か?
第3回 収支:アパートの収支、利回りについて~業者と銀行では考え方が違う!
第4回 資産背景:資産について~銀行が考える資産とは?
第5回 担保、その1:担保評価~アパートと、一般的な担保物件では評価方法が違う
第6回 担保、その2:現地調査~現場では何をどうやって調べるのか?

アパートローンの年齢制限は?

アパートローンでは、ローンを申込む人の年齢が審査の重要な要素です。

今回は住宅ローンと比較しながら、この点について説明します。

■住宅ローンとの比較
住宅ローンとアパートローンでは、申込み年齢について決定的な違いがあります。

さっそく比較してみましょう。

一般的な銀行ローンの年齢に関する部分です。

住宅ローン:申込時20歳以上70歳未満で、最終返済時の年齢が満80歳未満
アパートローン:申込時20歳以上
住宅ローンとアパートローンの違い、それは年齢制限です。

アパートローンにはなぜ年齢制限(上限)がないのか?

これには2つの理由があります。

■理由1:返済の方法
1つ目の理由は、返済方法、つまりどうやって返していくかの違いから来るものです。

住宅ローンは給料や事業収入などで返済し、アパートローンは家賃収入で返済します。

自分で稼いだお金で返済していくのが住宅ローンです。

ですから、自分の稼ぎで返済できる20歳以上70歳未満が一般的なのです。

そして借入期間は一般的に最長35年なので、満80歳をゴールにしています。

もちろん、実際には貯蓄や退職金などで繰り上げ返済をする人も多いので、全ての人が80歳まで返済することを想定しているわけではありません。

そしてこの満80歳については団体信用生命保険も深く関係しています。

死んで完済する人もいるからです。

(後述の団体信用生命保険のところで詳しく説明します。)

一方、アパートローンは家賃で返済していきます。

ですから原則年齢制限はありません。

「原則」と書いたのには理由があります。

例えば、90歳の人がアパートローンを20年返済で借りたとしたら、最終返済時の年齢は110歳です。

いくら高齢化社会になったといっても、110歳は現実的ではありません。

こうした高齢者のアパートローンでは、妻や子供などの後継者、つまり次に引き継ぐ人を連帯保証人や連帯債務者にします。

このように、実際には一定の年齢制限もあるのですが、あくまで申込む人によりケースバイケースなので、特に年齢制限(上限)は設けていないのが実態です。

■理由2:団体信用生命保険
2つめの違いは、団体信用生命保険です。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りると加入する生命保険です。

ローンを借りている本人が死亡すると、特別の事情(妻が本人を殺害した、保険申込みに虚偽があったなど)を除いて、保険金でローン全額を返済してもらえる生命保険です。

保険料は金利に含まれ、ローン返済として毎月支払います。

ですので、住宅ローンは本人が死亡したらこの保険金でローンが完済されます。

(この団体信用生命保険にも年齢制限があり、住宅ローンの最終返済時年齢上限と同じ、満80歳未満が一般的です。)

一方、アパートローンは本人が死亡したら、そのアパートとローンは次の人に引き継がれます。

あくまで一般的な場合ですが、次に引き継ぐことが前提のアパートローンでは、団体信用生命保険を利用しないことが多いです。

不動産投資、あるいは相続対策や土地活用いずれの場合でも、アパートローンでは通常、団体信用生命保険を利用しません。

(銀行では保険を付保しない、と表現します。)

アパートローンを借りている本人が死亡したとしても、当たり前ですが家賃は引き続き入ってきます。

いいかえれば、本人が死んでも収入は途絶えることがないのです。

ですから、必ずしも団体信用生命保険でローンをチャラにする必要がないのです。

また上述のように、アパートローンは相続対策の手段でもありますので、債務を残しておいたほうが何かと有利な場合もある、というわけです。

そして、アパートローンの場合、団体信用生命保険の金額も馬鹿になりません。

アパートローンは借入金額が大きく、数千万円から億単位になります。

団体信用生命保険は金利に含む、つまり金利に上乗せして保険金を支払う形式です。

保険料は金利換算で一般的に0.3%程度です。

これは「1億円の0.3%だから30万円」などといった単純なものではありません。

ローンは通常元利均等返済(元金と利息を合わせ、毎月同じ金額が引落とされる)です。

元利均等返済で、0.3%の金利差がどのくらいか?というと、

「借入金額1億円、借入期間25年」→「金利3%と3.3%」では支払利息の総額で約4,700万円も違ってくるのです!

このように金額も高額になるため、アパートローンでは団体信用生命保険を付保しないのが一般的です。

ただし、アパートを完全な投資と考えて、自分が死んだら投資も完結させるために、団体信用生命保険に加入する人もいます。

保険料の分、当然金利は高くなりますが、それも含めた収支を自分で判断しているのです。

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最終更新:12/4(火) 9:00
マネーの達人

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