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不動産投資の「5棟10室基準」ってどんな基準なのか解説

7/12(金) 18:11配信

ファイナンシャルフィールド

今の世の中、不動産投資をされている方も少なくないようです。

年金制度の将来像への不安(長寿高齢化や少子化が進展)から私的年金代わりに、との考えもあるでしょう。そして「働き方改革」などでサラリーマンが以前よりも副業しやすくなっている状況が後押ししているようにも思えます。

その投資対象は、ワンルームマンション1室から、戸建1棟、ビル・マンション・アパート丸ごと1棟、はたまた駐車場まで、規模も形態もさまざまです。

「事業的規模」とは

これらの不動産を貸し付けて得た収入は不動産所得となりますが、所有する不動産のボリュームが基準を超えると、「事業的規模」であるとされます。

所得税基本通達26-9(※1)では「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべき」と実態に基づくとしながらも、形式基準として次を示しています。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

(1)はアパートやマンション、(2)は戸建ですが、その数から「5棟10室基準」と言われています。ちなみに、複合形態の場合は、次のとおり換算します。

 ・戸建1棟は、アパート・マンション2室
 ・駐車場は、5区画でアパート・マンション1室
 ・共有の場合は、持分換算せずに全体で判断

なお、不動産所得が多額(1室の賃料が高額)だったり、主に不動産収入で生活しているなどの実態がある時には、「5棟10室」以下でも「事業的」と認定される場合もあるようです。

事業的規模になると、どんなメリット・デメリットがあるの?

事業的規模になったことそれ自体が形式要件となって、例えば所得税(国税)の税率が高くなるといったわけではありませんが、次のようなメリット・デメリットがあります。

「サラリーマン大家さん」が投資額を大きく増やして、数十の室数、数億円を超える規模の不動産を所有している、というような話を耳にすることもあります。

こうした事例はもちろん「事業的規模」として営まれていると思われ、本業(会社員)を超える所得を得ているものと推察されます。

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最終更新:7/12(金) 18:11
ファイナンシャルフィールド

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